La inadmisible regulación de los intereses de demora en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

Entre las muchas cuestiones que han planteado los préstamos hipotecarios, quizás la menos discutible sea el carácter excesivo de los intereses de demora. Hasta la ley 1/2013 la media era cercana al 20 por ciento (llegaban en algunos casos 29%), multiplicando de 5 a 10 veces el interés ordinario.

Esto era injusto pues no se correspondía con el perjuicio que el retraso causaba al Banco, y también contraproducente: al incrementar la deuda del deudor en dificultades más que estimular el pago provocaba que los impagos parciales se convirtieran en definitivos (ver aquí). Para remediar esta situación, la ley 1/2013 limitó estos intereses a tres veces el interés legal del dinero (art. 114 LH), pero solo para los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda. Sin embargo, el TS en diversas sentencias comentadas aquí,  consideró que esa limitación “no excluye el control del carácter abusivo de aquellas cláusulas” porque se había dictado para todo tipo de préstamos y no solo a los contratos con los consumidores. Siguiendo la doctrina del TJUE, entendió que solo si la ley lo impusiera expresamente a estos contratos se aplicaría el art. 1.2 de la Directiva 13/93 que excluye del análisis de abusividad las “cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias”. El TS, además, fijó un criterio uniforme señalando que sería abusivo todo interés de demora superior en 2 puntos porcentuales al interés ordinario pactado en ese préstamo.

Como consecuencia de lo anterior, en la actualidad, en los nuevos préstamos hipotecarios el interés de demora se está fijando en dos puntos más que el ordinario. En los anteriores que tienen fijados importes superiores, los Bancos por lo general renuncian a reclamarlos en las ejecuciones para evitar que se alegue la abusividad, pero los exigen en los préstamos que no se ejecutan.

La adaptación de la Directiva 2014/17 sobre crédito inmobiliario parece la ocasión adecuada para regular y aclarar esta cuestión, pero la propuesta del Proyecto de Ley que ahora se está tramitando es mi juicio totalmente inapropiada. Dice el art. 23:

  1. En el caso de préstamo concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible(…)
  2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

Lo positivo de la norma es que está claramente dirigida a los consumidores, como resulta de su EM y de su ámbito de aplicación (aunque este se extienda a todas las personas físicas). También es un progreso sobre el art. 114 LH que se aplique a todos los préstamos hipotecarios sobre vivienda y no solo a aquellos “para adquisición de vivienda”.

Pero aquí se acaba lo bueno.

El primer y muy grave defecto es que el tipo establecido -tres veces el interés legal del dinero- es claramente excesivo. Es muy superior al que se establece al que se pacta cuando en el contrato hay verdadera negociación entre acreedor y deudor; también es superior a los que otras normas fijan como interés de demora máximo o supletorio, como destacan los informes al anteproyecto del CGPJ y del Consejo de Estado. El primero dice que “excede todas las pautas que actualmente pudieran servir como orientación sobre la materia.” El segundo que “a todas luces resulta excesivo” y que en los demás supuestos legales de fijación de interés de demora se fijan importes inferiores (para la Hacienda Pública, el interés legal del dinero multiplicado por 1,25).

Pero es que además este tipo es contrario a los criterios fijados en la propia Directiva que se trata de adaptar, cuyo art. 28 dice:

Los Estados miembros podrán exigir que, si se permite al prestamista definir e imponer recargos al consumidor en caso de un impago, esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago”.

La penalización por demora se considera algo excepcional (“si se permite”), y debe ser compensatoria y no punitiva. A mi juicio el tipo fijado claramente excede de lo necesario para compensar el daño producido al Banco por el retraso.

Además de ser injusto, creo que con este tipo difícilmente se conseguirá que el legislador persigue al fijar una regla legal: optar por un tipo reiteradamente rechazado por el TS por excesivo parece casi una provocación para que los jueces busquen de nuevo el amparo del TJUE para impugnarlo, con una nueva paralización de las ejecuciones y del mercado hipotecario. Personalmente encuentro incomprensible que los propios Bancos no se hayan opuesto a esta propuesta.

El segundo defecto de la propuesta es igual de grave. En lugar de establecer un máximo, el interés se fija como imperativo siendo nulo el pacto en contrario, impidiendo por tanto que se pacte uno inferior. Esto empeora gravemente la posición de los deudores respecto de los préstamos que actualmente se están firmando y hace a los consumidores -y de paso a los autónomos- de peor condición que a cualquier contratante, que puede discutir el interés de demora.  La imperatividad también fue rechazada en los informes del CGPJ y del Consejo de Estado, pero es que además es directamente contraria a la Directiva que se quiere trasponer que dice en su art. 28.3: “ Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos.” En consecuencia, un Estado no puede imponer intereses de demora sino solo permitir que se pacten, y si lo hace tiene que establecer un máximo, por lo que la norma propuesta infringe la Directiva.

Puede que con esto el legislador pretenda asegurarse la aplicación del art. 1.2 de la Directiva 13/93, que excluye el análisis de abusividad cuando se “reproduce” una norma legal, lo que no se da estrictamente cuando se establece un máximo. Pero que esto no es así se deriva por una parte de la Directiva, que expresamente prevé un máximo; y por otra de las sentencias del TS y del informe del CGPJ, que dan por sentado que el establecimiento de un máximo legal para los consumidores haría innecesario el examen de abusividad.

Concluyo. Está claro que para conseguir la deseada seguridad jurídica y adaptar la Directiva es necesario limitar por Ley los intereses de demora. También que la forma de limitarlos ha de ser un máximo y no un interés fijo, y que el fijado es a todas luces excesivo. Es más difícil decir cual es la mejor forma de limitarlo: en Europa las soluciones son variadas, predominando las de un máximo de puntos porcentuales al interés legal o al interés ordinario pactado (ver este informe). En nuestro caso, si la prioridad es la seguridad jurídica, lo más práctico sería acoger el criterio jurisprudencia de 2 puntos sobre el interés pactado. Debería además aprovecharse la ocasión para establecer un interés de demora máximo para los préstamos con consumidores sin garantía sobre inmuebles, que no necesariamente ha de ser el mismo (en Alemania, por ejemplo, es superior para estos últimos); y también se debería prohibir el cobro de comisiones por reclamación de deudas vencidas, que en la práctica se convierten en un interés de demora exorbitante y abusivo.

Es importante comprender que al proteger a los consumidores de manera decidida y clara se está dando seguridad al mercado de crédito en general, en beneficio también de los Bancos y del conjunto de la economía.

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