La inadmisible regulación de los intereses de demora en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

Entre las muchas cuestiones que han planteado los préstamos hipotecarios, quizás la menos discutible sea el carácter excesivo de los intereses de demora. Hasta la ley 1/2013 la media era cercana al 20 por ciento (llegaban en algunos casos 29%), multiplicando de 5 a 10 veces el interés ordinario.

Esto era injusto pues no se correspondía con el perjuicio que el retraso causaba al Banco, y también contraproducente: al incrementar la deuda del deudor en dificultades más que estimular el pago provocaba que los impagos parciales se convirtieran en definitivos (ver aquí). Para remediar esta situación, la ley 1/2013 limitó estos intereses a tres veces el interés legal del dinero (art. 114 LH), pero solo para los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda. Sin embargo, el TS en diversas sentencias comentadas aquí,  consideró que esa limitación “no excluye el control del carácter abusivo de aquellas cláusulas” porque se había dictado para todo tipo de préstamos y no solo a los contratos con los consumidores. Siguiendo la doctrina del TJUE, entendió que solo si la ley lo impusiera expresamente a estos contratos se aplicaría el art. 1.2 de la Directiva 13/93 que excluye del análisis de abusividad las “cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias”. El TS, además, fijó un criterio uniforme señalando que sería abusivo todo interés de demora superior en 2 puntos porcentuales al interés ordinario pactado en ese préstamo.

Como consecuencia de lo anterior, en la actualidad, en los nuevos préstamos hipotecarios el interés de demora se está fijando en dos puntos más que el ordinario. En los anteriores que tienen fijados importes superiores, los Bancos por lo general renuncian a reclamarlos en las ejecuciones para evitar que se alegue la abusividad, pero los exigen en los préstamos que no se ejecutan.

La adaptación de la Directiva 2014/17 sobre crédito inmobiliario parece la ocasión adecuada para regular y aclarar esta cuestión, pero la propuesta del Proyecto de Ley que ahora se está tramitando es mi juicio totalmente inapropiada. Dice el art. 23:

  1. En el caso de préstamo concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible(…)
  2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

Lo positivo de la norma es que está claramente dirigida a los consumidores, como resulta de su EM y de su ámbito de aplicación (aunque este se extienda a todas las personas físicas). También es un progreso sobre el art. 114 LH que se aplique a todos los préstamos hipotecarios sobre vivienda y no solo a aquellos “para adquisición de vivienda”.

Pero aquí se acaba lo bueno.

El primer y muy grave defecto es que el tipo establecido -tres veces el interés legal del dinero- es claramente excesivo. Es muy superior al que se establece al que se pacta cuando en el contrato hay verdadera negociación entre acreedor y deudor; también es superior a los que otras normas fijan como interés de demora máximo o supletorio, como destacan los informes al anteproyecto del CGPJ y del Consejo de Estado. El primero dice que “excede todas las pautas que actualmente pudieran servir como orientación sobre la materia.” El segundo que “a todas luces resulta excesivo” y que en los demás supuestos legales de fijación de interés de demora se fijan importes inferiores (para la Hacienda Pública, el interés legal del dinero multiplicado por 1,25).

Pero es que además este tipo es contrario a los criterios fijados en la propia Directiva que se trata de adaptar, cuyo art. 28 dice:

Los Estados miembros podrán exigir que, si se permite al prestamista definir e imponer recargos al consumidor en caso de un impago, esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago”.

La penalización por demora se considera algo excepcional (“si se permite”), y debe ser compensatoria y no punitiva. A mi juicio el tipo fijado claramente excede de lo necesario para compensar el daño producido al Banco por el retraso.

Además de ser injusto, creo que con este tipo difícilmente se conseguirá que el legislador persigue al fijar una regla legal: optar por un tipo reiteradamente rechazado por el TS por excesivo parece casi una provocación para que los jueces busquen de nuevo el amparo del TJUE para impugnarlo, con una nueva paralización de las ejecuciones y del mercado hipotecario. Personalmente encuentro incomprensible que los propios Bancos no se hayan opuesto a esta propuesta.

El segundo defecto de la propuesta es igual de grave. En lugar de establecer un máximo, el interés se fija como imperativo siendo nulo el pacto en contrario, impidiendo por tanto que se pacte uno inferior. Esto empeora gravemente la posición de los deudores respecto de los préstamos que actualmente se están firmando y hace a los consumidores -y de paso a los autónomos- de peor condición que a cualquier contratante, que puede discutir el interés de demora.  La imperatividad también fue rechazada en los informes del CGPJ y del Consejo de Estado, pero es que además es directamente contraria a la Directiva que se quiere trasponer que dice en su art. 28.3: “ Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos.” En consecuencia, un Estado no puede imponer intereses de demora sino solo permitir que se pacten, y si lo hace tiene que establecer un máximo, por lo que la norma propuesta infringe la Directiva.

Puede que con esto el legislador pretenda asegurarse la aplicación del art. 1.2 de la Directiva 13/93, que excluye el análisis de abusividad cuando se “reproduce” una norma legal, lo que no se da estrictamente cuando se establece un máximo. Pero que esto no es así se deriva por una parte de la Directiva, que expresamente prevé un máximo; y por otra de las sentencias del TS y del informe del CGPJ, que dan por sentado que el establecimiento de un máximo legal para los consumidores haría innecesario el examen de abusividad.

Concluyo. Está claro que para conseguir la deseada seguridad jurídica y adaptar la Directiva es necesario limitar por Ley los intereses de demora. También que la forma de limitarlos ha de ser un máximo y no un interés fijo, y que el fijado es a todas luces excesivo. Es más difícil decir cual es la mejor forma de limitarlo: en Europa las soluciones son variadas, predominando las de un máximo de puntos porcentuales al interés legal o al interés ordinario pactado (ver este informe). En nuestro caso, si la prioridad es la seguridad jurídica, lo más práctico sería acoger el criterio jurisprudencia de 2 puntos sobre el interés pactado. Debería además aprovecharse la ocasión para establecer un interés de demora máximo para los préstamos con consumidores sin garantía sobre inmuebles, que no necesariamente ha de ser el mismo (en Alemania, por ejemplo, es superior para estos últimos); y también se debería prohibir el cobro de comisiones por reclamación de deudas vencidas, que en la práctica se convierten en un interés de demora exorbitante y abusivo.

Es importante comprender que al proteger a los consumidores de manera decidida y clara se está dando seguridad al mercado de crédito en general, en beneficio también de los Bancos y del conjunto de la economía.

8 comentarios
  1. Sebastián Sastre Papiol
    Sebastián Sastre Papiol Dice:

    El comentario es acertado y oportuno. Es una provocación, que después de tantas resoluciones judiciales en contra de establecer intereses de demora que consideran abusivos, la propuesta legislativa la sancione de forma tan imperativa y tan alejada de la realidad y de la jurisprudencia, incluida la del TS.

    • Segismundo Alvarez Royo-Villanova
      Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

      Muchas gracias. Espero que en la tramitación parlamentaria se modifique la redacción y se sustituya por algo razonable, que no necesariamente tiene que ser exactamente el criterio del TS, pero desde luego no lo propuesto.

  2. Iñigo de Loyola ROMERO DE BUSTILLO
    Iñigo de Loyola ROMERO DE BUSTILLO Dice:

    Entiendo que el fijar un interés de demora Sí/Sí de tres veces el ILD y no establecerlo como tope máximo como ahora es para compensar a las entidades financieras por el alargamiento del periodo de impago de cuotas (hasta 9/12 cuotas según represente el 2 o el 4% del préstamo) lo que es retroactivo para toda clase de contratos independientemente
    de su fecha …pero en todo caso parece abusivo pues deberá ser una “compensación “por los costes y no una sanción “inmisericorde”.No contribuye nada-estimo- a la seguridad juridica ni a la transparencia del mercado.- Por lo demás está por dilucidar si el interés de demora será o no compatible con la “comisión de reclamación” fijada a veces en 35 € para “compensar los costes” …

    • Segismundo Alvarez Royo-Villanova
      Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

      Puede que tenga razón, pero está claro que no se pueden “compensar” unas medidas con otras. El legislador debe establecer un límite de intereses de demora que responda a los principios de la Directiva.
      Lo importante además es comprender que en los impagos que se alargan los intereses de demora son lo de menos, porque el problema es no cobrar el principal.

  3. Roberto Mazorriaga Las Hayas
    Roberto Mazorriaga Las Hayas Dice:

    Parece que a los redactores del proyecto ni les importa la Directiva que tiene que trasponer, ni provocar al Tribunal Supremo y que éste directamente o vía cuestión prejudicial ante el TJUE, vuelva a declarar ilegales esos elevados intereses.

    Después de muchos años uno podría llegar a la conclusión de que parece que las leyes están hechas por y para los Bancos, Compañías aseguradoras, eléctricas, telefónicas y otras grandes empresas reguladas y bien reguladas. Tan bien reguladas que hasta la Comisión de la Competencia ha criticado el elevado rendimiento asegurado del 10% en el mercado eléctrico de último recurso. Si me garantizasen también a mí ese rendimiento, tomaría prestado dinero a un tipo inferior y me metería en el negocio: arbitraje con ganancia asegurada.

  4. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    El Sistema Bancario (retail) ya forma parte de la Estructura de los Estados de La UE y, vía BCE, de la Propia UE. A todos los efectos es como si hubiese sido nacionalizado. Un Oligopolio brutal ya está institucionalizado y sus funciones regladas.

    En estas condiciones el Estado se ve obligado a regular cada vez más y lo hace de forma esquizofrénica. Por un lado tiene el precepto Constitucional de que la economía es “de Mercado” (¿?)y por otro lado “Social” (¿?). Es decir, la suegra borracha y la bota llena: Una imposibilidad metafísica.

    Como no hay Competencia –ni Libertad de Creación de Bancos por unas barreras de entrada monstruosas– y los bancos han de sobrevivir vía Comisiones dados los tipos de interés que el estado necesita para su dinero –subprime y fiat–, el sistema ha de ser Extractivo (friendo a los clientes a comisiones brutales y si se puede a tipos también brutales) lo cual en ocasiones sale a la luz de modo políticamente incorrecto y el Estado debe aparecer como “corrector” justiciero.

    Lo que estamos viendo es el proceso de ajuste a una banca retail o comercial de aparente titularidad privada pero, –consciente el estado de que la banca abre las puertas quebrada–, el propio Estado debe aparecer como garante de último recurso dado que el crédito creciente es la única posibilidad de viabilidad de esta forma de Socialdemocracia obligatoria. Un Estado incapaz de manejar su deuda y su gasto pretendiendo ser el soporte de una banca con multiplicadores de ensueño.

    Puede que para algunos la apariencia sea otra –los bancos obligando al Estado– pero la realidad es que el Estado ha contraído el sector bancario desde más de 150 bancos y cajas a unos 5 o 6 grandes cautivos con inmenso poder de mercado y ahora se ve en la obligación de guardar las apariencias en un tira y afloja que durará tanto como tardemos en reconocer la situación real.

    Esto solo ha podido suceder por acción política deliberada.

    La Banca comercial de la UE está tan nacionalizada de facto como lo estaban la Rusa, la China o la Francesa en su momento. Queda solo la pretensión de la titularidad privada pero todo el multiplicador menos una mínima fracción se apoya en el Estado y viceversa.

    La EU vive una ficción contradictoria proclamando algo inexistente: Libertad de Mercado y derechos de Propiedad. Ambos inexistentes para el 99.9% de la población.

    Falta que el Derecho reconozca la situación de hecho y habremos llegado a la sovietización de la economía europea.

    Vamos mal.

  5. musosan
    musosan Dice:

    Creo que en este tema no debe olvidarse el interés legal de demora para operaciones comerciales según la Ley 3/2004, que es 8 (sí, ocho) puntos más que cierto interés del BCE, y actualmente queda en el 8%. Se entiende que es abusivo fijar un interés inferior a ése salvo que exista una razón objetiva. De aquí resulta que hoy un interés de demora del 5% podría ser abusivo por demasiado bajo para operaciones comerciales y abusivo por demasiado alto en un préstamo hipotecario al 2% (según la jurisprudencia del TS). A mí esto no me parece que tenga sentido. Bien está que se limite el poder de la gran empresa para pactar intereses nulos con sus proveedores, y el poder de las entidades de crédito de fijar intereses de demora estratosféricos, pero no veo que haya una “razón objetiva” para dar completamente la vuelta a la situación. Para mí lo criticable del Proyecto es la utilización de un coeficiente multiplicador para fijar el límite, porque a poco que suba el interés legal actual, nos vamos a cifras de dos dígitos y a diferencias importantes respecto al interés remuneratorio.

  6. Victor
    Victor Dice:

    Con todos los respectos, lo realmente preocupante de todo este asunto es que esté en manos de juristas que más bien parecen analfabetos financieros.

    Y es que se mezclan cosas que no deberían mezclarse.

    Si un cliente se retrasa en pagar una cuota o se hace el tonto y hace trabajar al banco para reclamarle los atrasos, parecería lógico que le aticen un 20% anual….. Por ejemplo, una letra de 1.000 euros supone 20 euros al año. En este caso, el interés de demora ciertamente es poco.

    Cuando se produce el “vencimiento anticipado” del préstamo, aplicar un 20% de interés de demora o incluso un 5% es usurero e injusto ya que se añade a los propios intereses ordinarios que también están corriendo. El tipo de interés de demora en estos casos está castigando la ruina económica.

    El problema de fondo es que el 100% de las responsabilidades hipotecarias que inscriben los registradores son un fraude de ley: un inmueble se compra por 100, se piden prestados 80 y resulta que la responsabilidad hipotecaria asciende a 130. ¿Cómo se come esto señores registradores?

    El 100% de los intereses de demora pactados están sustentados en fraude de ley.

    El mercado hipotecario e inmobiliario en España es producto de una gran colusión.

    El problema es que parece que siguen dictando las leyes las mismas personas y da la sensación de que no saben sumar o si lo hacen, es con llevadas.

    Todo esto que estoy contando igualmente lo podrían apreciar de oficio todos los jueces de este país…… si tuvieran una mínima cultura financiera…… pero claro, para eso están las escuelas de jueces y las oposiciones, para salvaguardar la ortodoxia jurídica.

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