Cambio de uso de elementos privativos en propiedad horizontal: últimas noticias jurisprudenciales

Un tema recurrente en las propiedades horizontales es si se puede cambiar el uso de un local a vivienda, o viceversa, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios y, en su caso, con qué requisitos. Por ejemplo, que un elemento que era una oficina pase a tener el uso de vivienda por la sola voluntad de su titular.

Una reciente sentencia de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 15 de junio de 2018, viene a hacer un resumen muy completo de la situación a día de hoy.

El supuesto de hecho consistía en lo siguiente: en el título constitutivo de la propiedad horizontal se dice que en la planta baja hay “un local para oficina”.  Parece ser que lo que había era una oficina bancaria. Su propietario, se supone que tras abandonar el banco el local, y sin acuerdo de junta, cambia el uso a vivienda. Es demandado y pierde en primera instancia, porque el juez entiende que es imprescindible un acuerdo unánime de los propietarios, dado que se trata de una modificación del título constitutivo.

La Audiencia Provincial dice dos cosas: por una parte, que el derecho de propiedad de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal permite el uso del bien adecuado a su naturaleza cualquiera que sea mientras no vulnere los límites genéricos de toda propiedad y los específicos de la propiedad horizontal y que no puede ser limitado por la mera descripción que de los pisos o locales se realice en el título constitutivo.

Pero para el caso concreto que analiza señala que el título constitutivo no solo se limita a describir los dos elementos privativos con los que cuenta el edificio, señalando que el local en cuestión se dedica a oficina sin más, sino que además, después de referirse a esa descripción señala, respecto al edificio, “que a efectos de su constitución en régimen de propiedad horizontal del local ubicado en la planta baja lo es para oficina, destino declarado que no se compadece con la mera descripción del local a efectos de su identificación”. Es decir, considera que hay una asignación expresa de uso, no una mera descripción, lo que hace necesario el acuerdo unánime de los propietarios en junta.

Se recurre en casación y el Tribunal Supremo acepta el recurso, revoca la sentencia de la Audiencia y reitera los requisitos que exige para entender que hay una prohibición de cambiar el uso de un elemento privativo sin consentimiento unánime de los propietarios, con mención a las sentencias ya dictadas sobre el tema y que constituyen jurisprudencia. No basta con menciones de uso, sino que se requiere prohibición expresa. Así lo expresa la sentencia:

Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

 (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa.

 (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 .

 Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, (salvo que) el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

En definitiva, el Tribunal Supremo establece claramente que el cambio de uso de un elemento privativo, por ejemplo de oficina a vivienda o viceversa, solamente requerirá el acuerdo de junta por unanimidad (y, en su caso, modificación estatutaria), cuando la prohibición se encuentre establecida de manera expresa, no es suficiente con ciertas menciones, porque la interpretación de las limitaciones debe hacerse siempre de manera restrictiva, de acuerdo con una jurisprudencia que la propia sentencia califica de “contundente”.

En todo caso, las limitaciones son siempre posibles, y, si son expresas y se encuentran en el título constitutivo o los estatutos, absolutamente vinculantes, lo que tiene interés para supuestos como el uso para aprovechamiento vacacional, acerca del cual escribí este post. Y para cambiar el uso, obviamente habrá de contarse con los permisos legales correspondientes, singularmente del ayuntamiento, formalizarlo en documento público notarial e inscribirlo en el registro de la propiedad.

Sigue diciendo la sentencia que el derecho de cambio de uso no implica autorización de hacer obras en elementos comunes (sentencia 9 de octubre de 2009), pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo.

Asimismo recalca que cuestión distinta es que  el nuevo uso o destino del elemento privativo pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, lo que se sustanciaría conforme a lo dispuesto en la ley de Propiedad Horizontal (artículo séptimo.2).

 

5 comentarios
  1. García Lago José Antonio
    García Lago José Antonio Dice:

    ¿Se puede romper la propiedad horizontal, añadiendo más de 8 metros cuadrados de un piso al
    otro, sin ni siquiera hacerlo constar en el libro de actas? Y sin hacerlo constar en el catrasto

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  2. ALEJANDRO FUENTES-LOJO
    ALEJANDRO FUENTES-LOJO Dice:

    Tema muy de moda. Al respecto, resulta interesante profundizar sobre si además se quiere segregar el local para hacer dos viviendas, y la distinción entre división meramente física y segregación jurídica y los quórums legales necesarios en cada caso.

    Responder

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