El nuevo RDL 7/2019 garantiza un acceso a la vivienda más asequible y estable

Tras la derogación del efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno en funciones aprobó el pasado 1 de marzo un nuevo real decreto ley de reforma de, entre otras materias, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El espíritu de este nuevo texto legal es recuperar las medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018 e impulsar nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa al dominio de acceso a la vivienda real y no residual.

Como ya denunciamos en su día en este blog en el post titulado “Una reforma de la Ley de arrendamientos urbanos que vulnera los principios básicos del derecho a la vivienda”,la frustrada reforma se quedó muy lejos de adoptar las medidas necesarias para dotar al inquilino de vivienda de las “condiciones mínimas de estabilidad y seguridad”que enunciaba el Preámbulo de dicho Real Decreto Ley.

Para conseguir dicho objetivo era preciso implementar nuevas medidas legales, algunas de las cuales, encontramos en este segundo RDL 7/2019, y que resumidamente consisten en lo siguiente:

1.Volver al criterio de la publicidad legal para garantizar la eficacia del contrato de arrendamiento de vivienda frente a terceros aun cuando no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, al menos por el tiempo de duración legal mínimo de los cinco y siete años si el arrendador es persona jurídica, en idéntico sentido a la regulación vigente con anterioridad a 2013.

Recordemos que el criterio de la publicidad registral fue una novedad de la liberalizadora y tan criticada Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, imponiendo mediante el ahora derogado art. 7.2 de la LAU el principio de “venta quita renta” del art. 1571 del Código Civil sin tener en cuenta que más allá de estar ante un contrato de arrendamiento de bien inmueble, estamos ante una vía de acceso del ciudadano a la vivienda.

Con esta medida legal se otorga más seguridad al inquilino de vivienda sin que ello redunde en un mayor coste económico para el ciudadano para acceder a la vivienda por la vía del arrendamiento,

2.En esta misma línea de fomentar la asequibilidad del acceso a la vivienda, se introduce un último párrafo en el art. 20 de la LAU que establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador si este fuere persona jurídica.

Si bien el RDL 21/2018 contemplaba la misma medida, en dicha redacción anterior no se configuraba la norma como imperativa ya que se permitía el pacto en contrario en el contrato, al utilizar el legislador los siguientes términos que ahora ya no contiene el texto legal recién aprobado: “salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario”.

Esta medida busca terminar con una práctica habitual en el mercado de alquiler de vivienda español que el arrendatario asuma el pago de los honorarios de gestión, preparación y redacción del contrato de arrendamiento, comúnmente conocidos como gastos de gestión inmobiliaria para garantizar un acceso asequible a la vivienda del ciudadano por la vía del arrendamiento.

Como veremos en el punto siguiente, en el ámbito procesal se ha acometido una importante reforma que permitirá al arrendatario de vivienda ejercitar su derecho a la tutela judicial efectiva sirviéndose de un tipo de proceso más ágil y económico que el que existía hasta la fecha en aquellos casos en que se produzcan abusos contractuales para el caso de que no se respete esta nueva norma imperativa de prohibición de repercusión de gastos de gestión inmobiliaria cuando el arrendador sea persona jurídica.

3.Se modifica el art. 249.1.6º de la LEC para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía, y no por el criterio de la materia, salvo para el caso de desahucios arrendaticios y las reclamaciones de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario, que seguirán tramitándose, con independencia de la cuantía, por juicio verbal conforme a lo dispuesto en el art. 250.1.1ª de la LEC.

Mediante esta novedosa modificación de carácter procesal que tanto venía reclamando la doctrina se termina con la desigualdad de armas procesales que existía en materia de arrendamientos, y que obligaba al arrendatario a acudir a un juicio ordinario para reclamar todo tipo de cantidades por ínfimas que fueran (ej. reclamación de devolución de fianza de 500 €), mientras que el arrendador podía acudir al juicio verbal en todo aun cuando la cantidad reclamada fuera superior a 6.000 €.

Si bien es cierto que el criterio de la materia en arrendamientos del anterior redactado del art. 249.1.6º de la LEC buscaba proteger al arrendatario para evitar las posibles indefensiones que se pudieran generar de tramitarse su demanda por un proceso de juicio verbal dada la complejidad de este tipo de procesos, ello ya no tiene razón de ser en virtud de la modificación legal de proceso de juicio verbal dada por la Ley 42/2015, de Reforma de la LEC, que ha eliminado a nuestro juicio dicho riesgo de posibles indefensiones para la parte actor.

Así mismo, cuando el arrendatario reclame cantidades no superiores a 2.000 €, podrá beneficiarse de la posibilidad de litigar sin abogado y procurador, en virtud de lo dispuesto en el art. 23.2.1º de la LEC.

Esta modificación legal permitirá aflorar litigios en materia de cláusulas abusivas en contratos de arrendamiento de vivienda – hasta la fecha prácticamente inexistentes pero no precisamente porque no existieran dichas cláusulas abusivas en muchos contratos -, al no deber tramitarse en muchos de los casos en adelante por juicio ordinario, garantizando así un ejercicio de la tutela judicial efectiva más asequible para el arrendatario.

4.Se establece una limitación legal al derecho de actualización de renta, de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC.

En todo caso, deberá pactarse expresamente en el contrato el derecho a actualizar la renta, ya que de lo contrario, esta quedará congelada por toda la duración del contrato.

La redacción dada por el RDL 21/2018 ya establecía esta limitación legal a la actualización de la renta pero exclusivamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria del art. 9 de la LAU, y no por toda la duración del contrato, y siempre y cuando se tratara de contratos de arrendamiento de renta reducida.

La voluntad del legislador con esta medida tan intervencionista es terminar con las cláusulas abusivas de escalonamiento de rentas o subidas porcentuales descontextualizadas de índices de mercado que alteran la necesaria equivalencia en las prestaciones a lo largo de la duración del contrato, y cuya nulidad ya fue declarada por el Tribunal Supremos en su día mediante la copiosa y abundante doctrina de la “ecuación prórroga renta”.

A mi juicio esta medida es desproporcionada y demasiado intervencionista, y generará el efecto contrario al querido por el legislador, de fomento de los contratos de larga duración – esto es, contratos de una duración superior a la de la prórroga legal -.

Los límites al derecho bilateral a actualizar la renta de los contratantes deben establecerse únicamente para los casos en que el contrato se encuentra en situación de prórroga legal obligatoria, y no para aquellos casos en que las partes pactaron una duración contractual igual o superior a dicha prórroga, ya que la función de dicha limitación debe ser la de evitar la ineficacia de la prórroga forzosa.

Para garantizar el respeto a la función esencial del derecho bilateral a la actualización de la renta durante toda la duración del contrato – y no solamente durante la prórroga obligatoria del art. 9 de la LAU – hubiera sido suficiente con establecer en el art. 18 de la LAU un límite a la autonomía de la voluntad de las partes contratantes consistente en que el sistema de actualización libremente pactado deba garantizar la equivalencia de prestaciones.

5.Se refuerza la obligación del Letrado de la Administración de Justicia de incluir en la notificación del lanzamiento del desahucio el día y hora exactos en que se vaya a practicar, prohibiendo así la posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta.

Esta norma busca terminar con esta práctica anómala de los lanzamientos abiertos que se están practicando de forma excepcional cuando se ha intentado el lanzamiento en varias ocasiones, pero no ha sido posible porque las plataformas sociales anti desahucios lo han impedido.

Si bien los lanzamientos abiertos pueden tener su legitimidad en términos de justicia material en el caso concreto, es una práctica que vulnera las garantías procesales del demandado al negárseles el derecho a conocer cuándo van a ser lanzados de su vivienda.

La Observación General nº7 del Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales de la ONU prevé como garantía procesal en todo desalojo forzoso el derecho del afectado a conocer con en un plazo razonable la fecha prevista para el lanzamiento.

Aun cuando la técnica legislativa no es la idónea para legislar en una materia tan sensible como es la vivienda – lo ha evidenciado el daño causado a la seguridad jurídica con la falta de convalidación del RDL 21/20189 – urgía una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que tras la reforma de la Ley 4/2013 devolviera al arrendatario de vivienda la protección legal necesaria para que el alquiler sea una vía de acceso a la vivienda con las garantías mínimas de estabilidad y asequibilidad.

Si bien echamos en falta en este RDL 7/2019 medidas legales que incentiven la celebración de contratos de larga duración, como por ejemplo que el arrendatario corra con los gastos de conservación de la vivienda en esos casos, lo cual es una opción vetada conforme a la regulación actual que impone dicha obligación al arrendador sin admitir pacto en contrario, salvo por lo que respecta a las pequeñas reparaciones que son de cuenta del inquilino.

Esperemos que esta vez se convalide este Real Decreto Ley ya que nuestro sistema no resistiría otro golpe a la seguridad jurídica de este calibre.