La regulación de los arrendamientos urbanos, cada vez más franquista.

El pasado día 13 se celebraba en el Consejo General de la Abogacía una interesantísima Mesa Redonda. Organizada por la Fundación Hay Derecho, contó con la participación del economista Juan S. Mora-Sanguinetti, del Director de la Cátedra de la UNESCO de vivienda y Catedrático de la Universidad Rovira i Virgili Sergio Nasarre-Aznar, del abogado especialista en arrendamientos Alberto Torres, del Subdirector General de Suelo, Información y Evaluación del Ministerio de Fomento, Miguel Baiget, y de la Vicepresidenta de la Fundación y Catedrática de la Universidad Complutense Matilde Cuena.

Sentí satisfacción por haber podido asistir a un evento admirable en el que el régimen de los arrendamientos urbanos pudo contemplarse desde la perspectiva económica, desde la importante herramienta del Derecho comparado, desde las dificultades que comporta en el ámbito de los litigios entre particulares y desde el Derecho civil, puro y duro. Noté como si el representante del Ministerio se sintiera un poquito acorralado, pero en realidad él quería escuchar propuestas, con mucha deportividad. Pero también sentí una suerte de regusto amargo por los avatares que una materia tan sensible ha tenido en nuestro país a lo largo del último medio siglo. Y se me ocurre una manera de invitar a que el legislador recapacite, o en su caso, que derogue sin paliativos el Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo. O al menos, que derogue alguna de sus piezas. Esa manera es la que se resume en el título que he querido dar a este post.

En efecto, los avatares que ha conocido la legislación española en materia de arrendamientos urbanos, desde la sobreprotección inicial del arrendatario en los años sesenta del pasado siglo hasta la sobreprotección actual arroja la conclusión típica de la ley del péndulo: estamos como estábamos.

Cuando inicié mi andadura universitaria en los años ochenta, recibí en mi despacho de la Facultad de Derecho de Cáceres la visita de un señor que estaba bastante bien informado, dentro de lo que cabe. Tenía una casa en Plasencia, por la que pagaba un IBI y unos gastos de comunidad que multiplicaban por catorce las pesetas que recibía de su inquilino. Era de renta antigua y tenía prórroga forzosa. Sometido el contrato a la normativa arrendaticia de 1964, «¡¡mi casa nadie la quiere ni regalada!!». «¡¡Don Mariano, me han dicho que aunque le mate, me va a dar lo mismo!!», añadía aquel abuelete, todo compungido. En efecto, la casa estaba habitaba aún por la “primera generación de inquilinos”. Cuando por la tarde tuve que explicar en clase la diferencia entre derechos de crédito y derechos reales, advertí a los alumnos que por mucho que al arrendamiento haya figurado siempre entre los primeros en los programas de la asignatura de Derecho civil II, la verdad es que había arrendamientos que, para el propietario, pesan más que un derecho típicamente real. Al menos el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario…

Después vino la liberalización del Decreto Boyer y la LAU de 1994, y las sucesivas reformas de 2013 y la de ahora. Y entre medias, las ocurrencias de personalidades como José Luis Rodríguez Zapatero, el PresidentJosé Montilla, la Ministra María Antonia Trujillo, o la hasta hace unos días Alcaldesa Manuela Carmena, sobre cómo combatir eso tan feo de que una persona viva en una casa y tenga alguna más, pero desocupada. En 2007 tuvimos una ley catalana que contenía conceptos como “vivienda”, “vivienda principal”, “vivienda secundaria”, “vivienda sobreocupada”, “infravivienda“, y también “vivienda vacía”), que es “la que permanece desocupada durante un término superior a dos años sin causa justificada”. En su momento, el “proyecto Montilla” preveía que al dueño se le sancionara con la llamada “expropiación del usufructo”.

Y teníamos en aquellas fechas también al Departamento de Vivienda del Gobierno vasco abogando por una Ley de Vivienda que gravara con un mínimo de 9 euros el IBI de los inmuebles “que, sin causa justificada, se encuentren sin morador durante un año ininterrumpido”; y también teníamos aquella Ordenanza del Ayuntamiento de Sevilla que gravaba con un recargo del 50 por 100 a “los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente”.

Menos mal que desde la Generalitat se hartaron de anunciar que las rentas de ese “usufructo expropiado” celebrado por la Administración irían a parar al dueño. Pero de ser así, no se entendía bien por qué había que pagarle antes el justiprecio por una expropiación que no es de la propiedad sino del usufructo temporal, es decir, de los provechos o rentas que dé la cosa. ¿O es que era tan generoso el Gobierno catalán que lo que quería era pagar dos veces a ese oprobioso dueño insolidario al que previamente se le ha enviado una declaración de incumplidor de la función social de la propiedad? Probablemente sucedía, simplemente, que el autor de aquel Proyecto de ley no sabía lo que significa la palabra usufructo. A lo mejor se trataba de un simple arrendamiento forzoso, lo que nada tiene que ver con esa payasadade la così dettaexpropiación del usufructo. Si era esto último, las rentas serán para la Administración expropiante. Si hay arrendamiento forzoso, serán para el dueño, pero no debería haber previo justiprecio.

Y si era esto, no se les habría ocurrido implantar semejante solución de haber sabido que ya estaba prevista en la legislación franquista del arrendamiento urbano. En efecto, el arrendamiento forzoso ya era una medida del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esta autorizaba en su Disposición Adicional Segunda al Gobierno para que, si las circunstancias lo aconsejaban, dispusiera por Decreto la adopción gradual, de una media como el “alquiler obligatorio de aquellas viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie”.

Pero estas y otras tropelías no les habrían ocurrido en Cataluña si hubieran tenido buenos asesores a tiempo. Tal vez si el profesor Nasarre hubiera nacido unos años antes. (su Cátedra UNESCO llegó bastante tiempo después; concretamente, fue creada por el Consejo de Gobierno de la Universidad Rovira i Virgili el 11 de julio de 2013).

Tantos vaivenes no van en la línea de dar con una normativa para que el arrendamiento sea algo fiable… Fiable para ese dueño timorato que, si quiere oponerse a que el contrato expire antes de tiempo (por ejemplo, porque se le casa un hijo), ha de haberse previsto en él desde el principio y de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. Ese dueño timorato que, como se dijo en la Mesa Redonda, tiene ante sí como mal menor el de que el arrendatario no le pague. Porque lo peor de todo es que allí se queda, con el proceso de desahucio suspendido, si los servicios sociales aprecian la “situación de vulnerabilidad”.

Pero si no quieres taza, toma taza y media, porque como dijo allí Matilde Cuena, que sepa una cosa ese señor que, para complementar su exigua pensión de viudedad, busca un inquilino como quien anda buscando a Nemo: no hay manera humana de averiguar si el “candidato a inquilino” es solvente (pues en este país, faltando los ficheros de solvencia positivos, solamente se puede saber quién es mal pagador, pero no se sabe quién es buen pagador), así que, por si acaso no lo es, van a poderse pactar en el contrato garantías adicionales a la fianza arrendaticia… ¡¡pero esas garantías adicionales no podrán suponer más del doble de la mensualidad de renta!!

En fin, «¡¡tenemos que okupar!!», se escuchaba decir a Pablo Iglesias hace unos pocos de años en un vídeo que se hizo viral. De hecho, María Antonia Trujillo, profesora de Derecho constitucional, tenía razón… Los okupas hacen uso de una forma de vida alternativa. Una alternativa cultural y vital…

Pero una alternativa que, casualmente, es delictiva. Y es justo lo que suele pasar con los delincuentes: efectivamente, una alternativa es respetar al prójimo, respetar la propiedad de los demás, pagar los impuestos y trabajar para poder comprar lo que a uno le dé la gana. La otra es matar, robar, defraudar a Hacienda o, como planteaba la señora Ministra, ocupar una vivienda ajena sin pagar un céntimo. Es, en efecto, una simple cuestión de formas alternativas de vida.

Señores Sánchez e Iglesias: los extremos se tocan. Es verdad que en 2019 han refrenado algunas ansias intervencionistas que no se refrenaban hace diez años. Pero a mí, por mi parte, me toca apelar a la fiebre derogatoria de la Ley de la memoria histórica para hacerles ver que determinadas soluciones tan sesudamente diseñadas para el arrendamiento urbano en nuestro país ya se les habían ocurrido a los Gobiernos nada democráticos de cierto General que veraneaba en el Pazo de Meirás y pasaba los inviernos en El Pardo.

Tal vez así reaccionen…