Información personalizada y publicidad en la Ley de Crédito inmobiliario

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario presta especial atención a la información que los prestamistas han de proporcionar al deudor, pero es importante diferenciar claramente dos ámbitos.

El más importante es el de la información personalizada sobre el contrato concreto que ha de firmar el deudor. Su importancia deriva de que –como dice la Exposición de Motivos- se trata de “garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo … y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material”. La inseguridad en la contratación hipotecaria procedía en buena parte de la discusión sobre el requisito de la comprensión real de los efectos del contrato (transparencia material). Para que se cumpliera ese principio el TS exigía que fuera completa y comprensible y proporcionada con suficiente antelación.  Por ello la Ley exige en su art. 14 que con al menos 10 días de antelación se entreguen una serie de documentos que permiten conocer con precisión esos efectos (ver con más detalle aquí).

Esta exigencia de información, como dice la Exposición de Motivos, “se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario … y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos” se han cumplido. En el art. 15 se distinguen las dos funciones a que hace referencia la exposición de motivos. Por una parte el notario controla la integridad de la documentación y la fecha de remisión. Por otra ha de prestar  asesoramiento individualizado “relativo a las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y FiAE”. Esto se realiza a través de un acta notarial en la que con al menos con un día de antelación a la firma de la escritura el prestatario y en su caso los garantes, sin presencia del banco, comparecen ante el notario para recibir ese asesoramiento y realizar un test relativo a la información recibida y la comprensión de los efectos financieros y jurídicos del contrato.

Aparte de esta información que la Ley y la Directiva denominan información precontractual, la Ley regula la publicidad o información genérica sobre los préstamos. Mientras que la información precontractual persigue garantizar la transparencia material y no venía impuesta por la Directiva de crédito inmobiliario, la publicidad genérica pretende, -como dice su considerando 38- “instruir a los consumidores en relación con la amplia gama de productos y servicios disponibles y sobre las características esenciales de los mismos”,  con el fin de favorecer la competencia.

El art. 6 regula el contenido mínimo de la publicidad voluntaria del crédito (identificación del prestamista, garantías, características del tipo de interés, TAE, sistema de amortización, etc…). Para permitir una comprensión de esas menciones, obliga a dar un ejemplo representativo que permita ver el funcionamiento de las condiciones en un supuesto hipotético de préstamo (concretado por la Orden ECE/482/2019).

Además existe una publicidad genérica obligatoria: el art. 9 obliga a facilitar «en todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito» con un contenido semejante al de la publicidad. Esto se cumplía ya través de la Ficha de Información Precontractual, regulada en el artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011 (ahora modificada por la Orden ECE/482/2019 modifica para adaptarla a los requisitos del art. 9).

El art. 7 de la Ley complementa esta información general de los aspectos financieros de los créditos con la obligación de publicitar «las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales”. Se prevé una doble publicidad: en el la página web de la sociedad y en el registro de condiciones generales de contratación. Esta última ha planteado varias dudas. La primera, si el registrador ha de calificar el contenido de estas cláusulas y por tanto puede rechazar algunas. Aunque el art. 7 habla de “inscripción”, está claro que se trata de un simple depósito, como se deduce del art. 11 de la LCGC (“se presentarán para su depósito”), que es lo que se deduce la Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019 y lo que se realiza en la práctica. Por otra parte en cuanto al formato de lo que se ha de depositar, el art. 14 hace referencia a “formularios”, y el reformado art. 11 de la Ley de CGC a “los ejemplares, tipo o modelos en que se contengan”. La citada instrucción señala que la entidad puede elegir cualquiera de las dos formas de depósito”, es decir modelos completos de contrato o “simples listados de cláusulas, con la redacción de cada una de ellas”. La duda más trascendente es si los contratos que se firmen tienen que ajustarse a esas cláusulas y si en su caso la discordancia podría dar lugar a la nulidad del contrato. Parece evidente que no es así. La información genérica no constituye una oferta en firme: puede que el prestamista no acceda a conceder el préstamo o se pacten otras condiciones, mejores o peores para el deudor. La Instrucción citada se pronuncia en este sentido, declarando que ni la ausencia de depósito ni la diferencia entre las cláusulas depositadas y el contrato impiden el otorgamiento o la inscripción. Argumenta que la libertad de contratación implica que pueden introducirse modificaciones en las mismas, por lo que “por hipótesis, esa diferencia, especialmente en la medida en que sea relevante, constituiría en principio una condición particular, y no general”. Añade que el artículo 23.3 de la Ley de CGC, prevé “expresamente que en la escritura se incluyan cláusulas que no hayan sido depositadas previamente”. La opinión contraria, además, llevaría a resultados absurdos. Dado que cada entidad puede tener distintos tipos de préstamo y en cada uno incluir distintas condiciones generales respecto de una misma cláusula, las combinaciones son infinitas y la posibilidad de comprobación imposible. Además, las entidades pueden modificar las condiciones y en ese caso ¿Con cuál tendría que coincidir el contrato? ¿Con las que vio inicialmente el prestatario? ¿Con las vigentes en el momento de contratación? ¿Con las de la web si son distintas? Además, pretender que la discrepancia impidiera el otorgamiento o llevara a la nulidad sería absurdo si beneficia al deudor, y el juicio sobre ese beneficio puede ser muy complejo.

Desde luego no es esa la voluntad de la Ley, que distingue claramente la información/publicidad (arts. 6. 7 y 9) de la información personalizada que es la que va a permitir cumplir el principio de transparencia material (art. 1014 y 15). El legislador hubiera podido establecer un sistema de contratos tipo inmutables, y no lo ha hecho. Por el contrario ha introducido un complejo sistema para garantizar la información personalizada y la transparencia material que devendría inútil si pudiera prevalecer la información genérica, que el prestatario normalmente no habrá consultado y sobre la que no ha recibido asesoramiento. Se produciría además una total inseguridad jurídica, justo lo contrario de lo que pretendía la Ley.