La “portabilidad hipotecaria” o cómo cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro

Todos sabemos que en la actualidad es relativamente sencillo cambiar el número de teléfono de una compañía a otra, Es lo que se suele llamar portabilidad del teléfono. Pues bien, tras la reforma operada por la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, llevarse la hipoteca de un banco a otro que le ofrece mejores condiciones (de tipo de interés, de plazo, de comisiones, etc) es ahora posible sin demasiadas interferencias ni costes. Es lo que se ha llamado la portabilidad hipotecaria.

 Este procedimiento de subrogación de acreedor hipotecario no era tan fácil antes de esta ley, puesto que una muy poco afortunada reforma de la ley 2007 produjo grandes dificultades y costes para cambiarse de banco, lo que provocó que en la práctica casi no se utilizara el procedimiento durante 12 años. Esta reforma de 2007 fue criticada reiteradamente por mí en diversos foros, por ejemplo aquí y aquí.

En todo caso, ya se sabe, una palabra del legislador y bibliotecas enteras de doctrina van a la basura. A partir de la nueva ley de 2019 la portabilidad hipotecaria sin duda va a volver a tener mucho que decir.

El mecanismo de subrogación de acreedor o cambio de banco quedaría como sigue, de acuerdo con la nueva redacción del artículo 2/1994, según la disposición final tercera de la ley 5/2019:

+  La entidad financiera que quiere quedarse con el préstamo presenta al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones del préstamo hipotecario –tipo de interés, plazos, comisiones, etc.-. Se suprime la mención expresa a la posibilidad de subrogar también créditos hipotecarios que existía en la redacción anterior, pero deben entenderse incluidos según la doctrina al respecto de la DGRN, de modo que la oferta puede ser tanto por un préstamo como por un crédito.

+  El deudor acepta la oferta (no se requiere un formalismo especial para hacerlo); ello implica que el segundo banco notifique dicha oferta al banco acreedor actual y le requiera para que le entregue la certificación del saldo deudor en siete días naturales. El artículo 2 no establece ninguna sanción para el caso de que no se cumpla este plazo, pero es un incumplimiento legal, y podría ser denunciado. Por otra parte, en la era de la tecnología, las redes y la instantaneidad, se debería obligar a las entidades a que proporcionaran dicho certificado directamente al cliente a través de la web de banca electrónica, ahorrándose costes y tiempo.

+ Una vez entregada la certificación, se abre un nuevo plazo de quince días naturales para que el banco acreedor, si quiere, haga una contraoferta al deudor, y para que éste, también si quiere, acuerde una novación de su préstamo en vez de una subrogación, pero de manera completamente voluntaria para el deudor.

Durante estos quince días el deudor no puede cambiarse de banco ni otorgar la escritura de subrogación, pero esto no es una carga para el deudor, sino, por el contrario, un beneficio como parte más débil, ya que puede escuchar y valorar las proposiciones del primer banco con tranquilidad y sin ninguna presión.

+ Si han pasado los quince días y no se ha formalizado una novación con el banco acreedor, ya se puede otorgar la escritura de subrogación, en la cual se hará constar el pago de la cantidad correspondiente al banco acreedor.  El plazo es de mínimos, y la ley no establece un plazo máximo.

+ El banco que se queda el préstamo debe compensar proporcionalmente por los gastos que el primer banco tuvo en la constitución de la hipoteca en la manera que dice el artículo 14.e) de la ley 5/2019.

La versión de 2019 suprime la obligación que se introdujo en 2007 de subrogar todos los préstamos o créditos que tuviera el banco acreedor respecto de una misma finca. Es decir, hasta ahora, si un deudor tenía varios préstamos con hipoteca en un mismo banco no podía trasladar uno de ellos a otro y dejar el resto, tenía que llevarse todos. Ahora puede hacerlo.

Ello plantea un problema práctico: si un deudor, por ejemplo tiene dos hipotecas en un mismo banco y se lleva la primera en rango a otro banco pero deja la segunda (de peor rango) en el banco inicial, sucede que esta segunda hipoteca, que seguramente el banco concedió porque la carga preferente también era suya, ahora ve cómo la carga preferente es de otro banco. Eso significaría que si ese segundo banco ejecutara la carga preferente por impago, el banco inicial vería cómo su hipoteca se cancela por esa ejecución, circunstancia y riesgo que no estaban previstos en el momento en el que se concedió.

Esto podría llegar a dificultar la concesión de segundas hipotecas, o al menos debería llevar a que en la constitución de las segundas o posteriores hipotecas se pacte la igualdad de rango respecto de las hipotecas preferentes para evitar este efecto. O quizá a introducir pactos contractuales en la escritura de hipoteca por medio de los cuales la parte deudora, si verifica una subrogación acogiéndose a la ley 2/1994, se obliga a hacerlo por todas las hipotecas que recaen sobre la misma finca a favor de ese mismo acreedor hipotecario.

Un apunte final sobre transparencia material. La ley 5/2019, que ha incidido mucho en esta cuestión de la transparencia en favor del consumidor que está solicitando un préstamo hipotecario, establece una serie de actuaciones para conseguirla, y una de ellas es la que indica en su artículo 15.1.c): “en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada”.

 Pues bien, una de las preguntas del test que se refiere precisamente a la subrogación de acreedor y tiene una clara finalidad informativa. Dice así:

 Subrogación de acreedor: ¿Conoce que puede cambiar de prestamista a través de un procedimiento llamado subrogación que conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias?

SI/NO