Medidas urgentes en materia de alquiler de vivienda en el RDL 11/2020 ante la pandemia por COVID-19. Mucho ruido y pocas nueces…

Hace pocos días publiqué un post haciendo una serie de propuestas de solución de los problemas que la fuerza mayor desencadenada por la pandemia por COVID-19 había provocado en los contratos de arrendamiento. Particularmente me centré en los de local de negocio (más técnicamente, arrendamientos de uso distinto de vivienda) en los que el cese de actividad del arrendatario impuesto legalmente podía dificultar sobremanera el pago de la renta al arrendador dada la pérdida de ingresos que tal cese suponía. Tal y como se anunció, el Gobierno ha tomado medidas al respecto  en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, (en adelante, RDL) y que paso a analizar.

¿Qué arrendamientos se ven afectados?

Las medidas se adoptan en relación exclusivamente con los arrendamientos de vivienda, dejando fuera los de local de negocio. Por tanto, la primera crítica que merece esta nueva regulación es esa precisamente: no resuelve un problema a los empresarios, principales afectados por esta crisis desde el punto de vista económico. Muchos insisten en repercutir esta mala suerte en el arrendador, trasladando un problema de una parte del contrato a otra, sin resolverlo. Los hay que defienden la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Esto es poco práctico por tratarse de remedio judicial frente a un problema transitorio que generará costes adicionales en abogados y tiempo para la solución del problema. Creo que el Gobierno debería haber entrado en este tema y no dejarlo abierto lo que a buen seguro generará litigiosidad si no se llega a un acuerdo entre las partes contratantes. Sigo pensando que puede aplicarse por analogía el art. 1575 repartiendo los efectos de esta “mala suerte” entre ambas partes contratantes.

Lo que está claro es que cuando se trata de vivienda habitual el cese de la actividad no supone cese del uso del inmueble. Aquí el arrendatario usa -y mucho debido al confinamiento- la vivienda arrendada y se trata de solventar el sobreendeudamiento pasivo que padece el arrendatario, es decir, las dificultades en las que se puede encontrar para pagar la renta producida por una disminución de ingresos por la expansión del COVID-19. Hay una causalización de la vulnerabilidad económica del arrendatario ya que debe tener origen en la pandemia.

Me referiré a las grandes líneas de la regulación sin agotar todas las normas, sino centrándome en los aspectos que considero más relevantes y problemáticos.

¿Qué arrendatarios se ven afectados por las medidas?

Debe tratarse de arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica para lo cual deben concurrir los requisitos cumulativos dispuestos en el art. 5 del RDL y  que deben acreditarse de la forma señalada en el art. 6 RDL.

Estos requisitos son los siguientes:

• Debe haberse producido una pérdida de ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la medida, por circunstancias sobrevenidas a la celebración del contrato. Para ser beneficiario de estas medidas, los ingresos de la unidad familiar no deben alcanzar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante, IPREM[1]) y que vienen a ser unos 1613,52 euros al mes. Así mismo se establecen límites específicos en función de determinadas circunstancias (hijos, personas mayores de 65 años, personas con discapacidad).
• Así mismo, se exige como requisito cumulativo que la renta arrendaticia más los gastos por suministros básicos (electricidad, gas, gasoil, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y gastos de comunidad de propietarios), sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar[2].

Excepción: No concurre situación de vulnerabilidad si el arrendatario o miembro de la unidad familiar es propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, salvo que no sea esta disponible por causa de separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda sea inaccesible para arrendatario o miembro de unidad familiar por razón de discapacidad. Se exceptúa el caso en que el arrendatario sólo es titular de una cuota indivisa y se haya obtenido por sucesión mortis causa intestada.

Si se acogen a estas medidas personas no vulnerables se establece -con una técnica lamentable- en el art. 7 RDL la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

¿Cuáles son las medidas?

• Suspensión de desahucios y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. (art. 1 RDL 11/2020). El plazo de suspensión es de seis meses y afecta a arrendatarios de vivienda. El arrendatario debe reunir los requisitos del art. 5 que ya he expuesto. La medida me parece razonable y es una de las propuestas de regulación que defendí aquí
• Prórroga extraordinaria no forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Los contratos en los que la prórroga forzosa del art. 9 LAU o la tácita del art. 10 LAU finalicen en el periodo que media desde la entrada en vigor de este RDL y los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, se prorrogarán otros 6 meses previa solicitud del arrendatario. Se requiere aceptación por parte del arrendador, por lo que no hay concesiones al arrendatario a pesar de que la norma se disfrace de norma protectora. Lo sería si esa prórroga fuera obligatoria para el arrendador, pero no es el caso. Se trata de una medida que es “humo” y no aporta nada a la protección del arrendatario.

Para salvar la norma cabría entender que, puesto que se está refiriendo a las prórrogas del art. 9 y 10 de la LAU que son forzosas para el arrendador y potestativas para el arrendatario, esta prórroga extraordinaria sería también obligatoria para el arrendador siguiendo el mismo esquema regulatorio de los preceptos citados. Es lo más acorde con la finalidad de la norma, a pesar de que choque de forma flagrante con su tenor literal al exigir de manera expresa el consentimiento del arrendador.

• Moratoria o condonación de la deuda arrendaticia.

Se prevé que la moratoria opere de forma diferente en función de la condición del arrendador. A pesar de la pésima redacción del precepto (art. 4 RDL) voy a tratar de exponer el régimen que parece querer implantar:

–Si el arrendador es calificado de gran tenedor[3] o se trata de una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario puede solicitar al arrendador en el plazo de un mes a contar de la entrada en vigor del RDL (2 de abril) el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Si no hay acuerdo, el arrendador en el plazo de 7 días laborables (plazo que no se sabe cuándo empieza a contar) comunicará al arrendatario su decisión escogida entre dos alternativas:

1. Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma” y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses.
2. Una moratoria en el pago de la renta que se aplica de manera automática durante el tiempo que dure el estado de alarma” y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses. Se trata de una suspensión del pago de la renta. ¿Cuándo tiene que devolver el arrendatario las mensualidades atrasadas? Se fraccionará la cantidad debida durante tres años. Las cantidades se devolverán sin intereses.

Como se puede apreciar, el arrendador puede optar por la condonación o por el aplazamiento, pero obligatoriamente debe conceder una de las dos en defecto de acuerdo. La condonación recuerda a la regla señalada del art. 1575 CC, si bien impuesta la bajada del 50% sin tener en cuenta la disminución de ingresos. Ello en la línea propuesta aquí  de un “suelo” de renta que necesariamente se debe abonar.

• ¿Qué pasa si el arrendador no es un particular persona física que no tiene la condición de “gran tenedor”?

En ese caso fracasado el intento de acuerdo entre ambas partes contratantes, el arrendatario tiene que pagar la renta. El propio 8 y 4.4. del RDL prevén el acceso de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad a la financiación bancaria con avales del Estado (art. 9 RDL). Las entidades financieras deben prestar a personas no solventes (sin capacidad de reembolso) sin intereses y con un plazo de devolución de 6 años prorrogables otros 4. Estos préstamos sólo pueden concederse para el pago de la renta y cubren el importe máximo de 6 mensualidades. A estas ayudas acceden arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19.

De esta forma, las dificultades de pago de arrendamiento de vivienda quedan, en principio, cubiertas con recursos privados: bien préstamos concedidos por entidades financieras avalados por el Estado o condonaciones llevadas a cabo por grandes tenedores.  O se sobreendeuda al arrendatario o pierde activos el arrendador “gran tenedor”. Discriminación entre arrendadores algo discutible, a mi juicio, desde el punto de vista constitucional.

¿Qué ocurre si esos arrendatarios no consiguen devolver las cantidades prestadas?  Se prevé la incorporación al Plan estatal de Vivienda 2018-2021 de programa de ayudas al alquiler dirigidas a personas vulnerables fruto del COVID-19 (art. 10 RDL). Con estas ayudas se hará cargo el Estado de las cantidades impagadas por parte de los arrendatarios.

Los grandes tenedores y empresas no tienen incentivo a la quita, sino al aplazamiento de pago de la renta porque el arrendatario puede acceder a préstamos y pagar.

En definitiva, la norma es prolija, muy mal redactada, con normas que crean una protección más aparente que real y  serán pocos los arrendatarios que se beneficien de estas medidas.  Se deja sin solución los arrendamientos para uso distinto de vivienda que presentan una problemática particular por el cese de actividad del arrendatario. Se deja el tema abierto a la litigiosidad, algo que me parece criticable.

Sí hay que aplaudir las ayudas públicas para el pago de la renta, pero lo razonable es que esta hubiera sido la solución directa. Es lo que hay que hacer en estos casos: ayudar con el dinero público a aquellos que verdaderamente lo necesitan, evitando su sobreendeudamiento. Sin embargo, las ayudas públicas en el RDL sólo surgen para el caso de que el arrendatario no pueda devolver las cantidades prestadas para el pago de la renta.

Lo cierto es que obligar a las entidades financieras a prestar a insolventes, además de violentar toda la normativa de riesgos supone retrasar el problema. No debemos poner en situación complicada a un sistema financiero que todavía no se ha recuperado de la crisis del 2008. Lo normal es que tales préstamos pesen como una losa sobre el arrendatario que quiere remontar.

Lo que hay que celebrar es que en la mayoría de los casos no se traslade el riesgo de impago provocado por el COVID-19 al arrendador. Como ya dije, hay que resolver un problema y no trasladarlo a otra parte contratante, planteamiento que parece haber hecho suyo el Gobierno al evitar la tendencia inicial de “imponer” a todo arrendador la moratoria. Se ha optado por discriminar a los arrendadores en función de su capacidad económica y no tanto entre su condición de persona física o jurídica. Esto último ya lo admitió el Tribunal Constitucional. Ello invitará a los arrendatarios a acudir a este mercado para alquilar pues acabarán estando más protegidos frente a un “gran tenedor” que frente a un arrendador persona física “menos pudiente”. Cabría plantear si esta discriminación entre personas físicas en función de su capacidad económica está o no justificada y si el contenido esencial del derecho de propiedad resiste este limite de la mano de la función social de la propiedad.  Pero esto lo dejo para otro post…

[1] Valor  oficial  IPREM 2020

• IPREM Mensual: 537,84 €
  IPREM Anual – 12 pagas: 6.454,03 €
  IPREM Anual – 14 pagas: 7.519,59 €

[2] ¿Qué se entiende por unidad familiar? Lo dice el art. 5.2 RDL: el arrendatario y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda con independencia de su edad, sujetos a tutela, curatela o acogimiento familiar y su cónyuge o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda. Como se puede comprobar del texto, quedan fuera las parejas de hecho no inscritas, aunque tengan efectos civiles. No en todas las Comunidades autónomas se exige la inscripción.

[3] Se entiende por tal a la persona física o jurídica que sea titular e más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Entiendo por la finalidad de la norma, que se trata de “gran arrendador” y no realmente un “gran tenedor”. No debe tenerse en cuenta el inmueble que tiene el propietario para su uso particular.