Consecuencias de la inactividad legislativa en materia de arrendamientos de local de negocio: hacia un colapso en los tribunales y disparidad de criterios judiciales
La pandemia COVID-19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como es el caso, de los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.
En la mayoría de los casos estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes conforme al principio de libre autonomía de la voluntad que juega sin restricciones en contratos entre propietarios y empresarios con los únicos límites del art. 1255 del Código Civil.
Por lo que respecta a contratos de alquiler de local de negocio dicha impacto se puede materializar en el caso concreto en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de la imposibilidad total de realizar de forma temporal la actividad económica en la finca arrendada por imperativo legal (art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19),
Ninguna solución ha previsto hasta la fecha al respecto el Gobierno, que si bien ha aprobado un paquete de medidas legales para tratar de paliar o aminorar los perjudiciales efectos económicos de la crisis sanitaria del COVID-19 en los hogares españoles, especialmente en aquellos más vulnerables (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19), ninguna medida legal ha adoptado respecto de los arrendamiento de uso distinto de vivienda.
Sea como fuere, lo deseable sería que el legislador se pronunciara sobre cuál es su posición en este tema, en lugar de ignorarlo como si la problemática no existiera. Si no quería hacer regulación extraordinaria alguna para el caso podría haberlo expresado en la Exposición de Motivos del RDL 11/2020.
Ante esta incertidumbre jurídica sobre asignación de riesgos procedentes de un suceso de fuerza mayor y ante la falta de cobertura legal en nuestro sistema que solucione esta problemática, el arrendatario perjudicado podría exigir la suspensión o la modificación del contrato, o en el peor de los casos, la resolución del mismo.
La pregunta que se hacen los arrendatarios afectados por la suspensión de actividad es si tienen derecho a exigir una rebaja de la renta, la suspensión del contrato, o en su caso, la resolución del mismo.
A pesar de la buena voluntad de las partes para alcanzar acuerdos transaccionales, serán lamentablemente muchos los casos en que no sea posible dicho acuerdo y las partes se verán abocadas a acudir a los tribunales para solucionar la contienda fruto de la gran incertidumbre jurídica sobre la materia.
Una vez más el legislador se enfrenta al problema sin haber hecho los deberes, y no será por el gran trabajo de los expertos que han aconsejado incansablemente al Gobierno de turno la necesidad de modernizar nuestro Código Civil, como la Propuesta Modernización Cc de la Comisión Gral. Codificación (art. 1191) y la Propuesta de Código Civil de la Asociación de Profesores de Derecho Civil (art. 518-12), pero está claro que la reforma del Código Civil no es ni será nunca una prioridad política mientras nuestros representantes tengan una visión cortoplacista y electoralista. A nadie se les escapa que el anuncio de modernizar el Código Civil es una medida poco atractiva en un programa electoral.
Mientras que nuestros países vecinos (Francia, Italia, Alemania, Holanda) llegan a esta problemática con sus Códigos Civiles debidamente preparados y modernizados – habiendo regulado la figura de la cláusula rebus sic stantibus para hacer frente a esta pandemia global –, es más varios de ellos incluso habiendo previsto regulaciones ad hoc para esta problemática (Alemania, Francia), nosotros carecemos de cobertura legal si quiera a modo de norma general.
Téngase en cuenta que nuestro Código Civil ni si quiera prevé qué sucede en un contrato con obligaciones recíprocas con la contraprestación de la otra parte del sinalagma que seguía siendo posible cuando la prestación de hacer resultare legal o físicamente imposible (art. 1184)[1].
El único marco jurídico del que disponemos para abordar la compleja cuestión es un conjunto de sentencias contradictorias, cambiantes y con un soporte sistemático difuso consistente en una mezcla de principios legales e interpretativos de nuestro derecho contractual relativos a las exigencias de la buena fe contractual de los arts. 7 y 1258 del Cc de justicia conmutativa del art. 1289 del Cc.
Como dice el Excmo. Magistrado del Tribunal Supremo y Catedrático Francisco Javier Orduña Moreno, nos encontramos inmersos en un “un contexto social y económico que está en modo rebus”[2].
En palabras del Excmo. Magistrado del Tribunal Supremo, Antonio Salas Carceller[3], no estamos ante una laguna normativa en sentido técnico pues el contrato de arrendamiento de local de negocio tiene una regulación completa en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El ejecutivo le ha pasado la pelota al poder judicial. Una pelota que se está haciendo inmensa y que colapsará los juzgados si no se adoptan medidas legales urgentes al respecto.
A ello hay que sumarle la complejidad del asunto en cuestión que bien seguro comportará una gran disparidad de criterios entre los jueces, que básicamente se pueden resumir en los dos siguientes: (i) la tesis más rigorista que reconoce el derecho al arrendatario a exigir una suspensión – total o parcial – de la obligación de pago de la renta en aquellos casos en que el arrendatario se ha visto obligado a suspender – total o parcialmente – la actividad en el local arrendado por imperativo legal aplicando para ello la teoría del reparto de riesgos de nuestro Código Civil en el sinalagma del arrendamiento de finca (“periculum est locatori”) y que ha sido ya defendida por la doctrina más autorizada de forma contundente (Carrasco Perera, A.[4]) y (ii) la tesis que apuesta por una interpretación basada en el principio de equidad y que bajo la cobertura de la cláusula rebus sic stantibus habilitará al juez para integrar el contrato introduciendo medidas correctoras como la quita o rebaja en la renta aplicable al contrato, o la prórroga o moratoria en su pago, tratando así de hacer un reparto del riesgo equitativo entre las partes. Esta segunda opción, a mi modo de ver, es peligrosísima pues no tenemos que olvidar que los jueces y tribunales están sometidos al imperio de la ley y no pueden fallar en equidad, a pesar de que no hacerlo comporte hacer recaer en la parte perjudicada un riesgo de carácter totalmente imprevisible, pues aunque el camino de la reclamación de responsabilidad patrimonial de la administración por la medida legal adoptada que lesiona el derecho de propiedad sea un camino tortuoso y lento, el arrendador perjudicado no debe descartarlo y no le quedará otro remedio que explorarlo para ser resarcido del perjuicio sufrido.
[1] ORTI VALLEJO, A.; “Apunte sobre la suspensión de la obligación de pago de la renta de los locales de negocio a los que se les ha prohibido la apertura de sus establecimientos como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el COVID-19”, Centro de Estudios de Consumo, 2020.
[2] “Cláusula Rebus. STS 156/2020, de 6 de marzo. Distinción entre contratos de “larga y corta duración”. Una clasificación carente de rango o de categorización aplicativa: inoportuna y fuera de contexto social”, Revista Vlex, Ed. Vlex, 2020.
[3] SALAS CARCELLER, A., “Cláusula rebus sic stantibus y arrendamiento de local de negocio. La posible suspensión del contrato”, FUENTES-LOJO RIUS, A. (Coord.), Actualidad Civil, Ed. Wolters Kluwer, 2020.
[4] “COVID-19 y efectos contractuales”, GA – P (Análisis, marzo 2020, https://www.ga-p.com/publicaciones/covid-19-y-efectos-contractuales/).
