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46 resultados de la búsqueda de: ley crédito inmobiliario

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El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario a examen. Conclusiones

El pasado día 21 de febrero se celebró la jornada sobre el Proyecto de Ley de Crédito inmobiliario, organizada por la Fundación Hay Derecho. Como tantas veces hemos contado en este blog, la tremenda crisis financiera de 2008 ha tenido mucho que ver con el préstamo hipotecario irresponsable. También hemos comprobado cómo nuevos partidos políticos han llegado al parlamento precisamente por haber “empatizado” con todos esos ciudadanos que lo han perdido todo en esta crisis y, sobre todo, algo muy importante: su vivienda habitual. Poco hablan ahora esos políticos de este tema crucial, lo cual resulta bastante curioso cuando se está tramitando una norma tan relevante. La iniciativa de la reforma en la concesión de préstamos hipotecarios la tomó la Unión Europea con la Directiva 2014/17, de 4 de febrerosobre los contratos de crédito celebrados con consumidores (en adelante, DCH). El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 17 de noviembre (en adelante, PLCI), con evidente retraso, pretende transponer la norma europea en el Derecho español. Ahora que ha comenzado su debate parlamentario, es cuando hay que discutir y proponer y por eso nos pareció oportuno hacerlo representantes de los sectores afectados por esta reforma, para […]

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La inadmisible regulación de los intereses de demora en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

Entre las muchas cuestiones que han planteado los préstamos hipotecarios, quizás la menos discutible sea el carácter excesivo de los intereses de demora. Hasta la ley 1/2013 la media era cercana al 20 por ciento (llegaban en algunos casos 29%), multiplicando de 5 a 10 veces el interés ordinario. Esto era injusto pues no se correspondía con el perjuicio que el retraso causaba al Banco, y también contraproducente: al incrementar la deuda del deudor en dificultades más que estimular el pago provocaba que los impagos parciales se convirtieran en definitivos (ver aquí). Para remediar esta situación, la ley 1/2013 limitó estos intereses a tres veces el interés legal del dinero (art. 114 LH), pero solo para los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda. Sin embargo, el TS en diversas sentencias comentadas aquí,  consideró que esa limitación “no excluye el control del carácter abusivo de aquellas cláusulas” porque se había dictado para todo tipo de préstamos y no solo a los contratos con los consumidores. Siguiendo la doctrina del TJUE, entendió que solo si la ley lo impusiera expresamente a estos contratos se aplicaría el art. 1.2 de la Directiva 13/93 que excluye del análisis de abusividad las “cláusulas contractuales que reflejen […]

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El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario a examen

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario a examen  ¿Evitará los abusos y sobre endeudamiento hipotecario?  Fecha: 21 de febrero 2018 Lugar: Salón de actos del Consejo General de la Abogacía. Paseo de Recoletos nº 13. Madrid. Hora: 19.00 horas El tiempo transcurrido no nos puede hacer olvidar el drama que han vivido muchas familias como consecuencia de la crisis financiera de 2008. Ya en 2013 se tomaron algunas medidas urgentes con el objetivo de evitar que muchas familias perdieran su vivienda habitual por la imposibilidad de abonar el préstamo hipotecario. Pero no bastan parches, es necesario emprender reformas que eviten que lo sucedido vuelva a acontecer en el futuro. La iniciativa la ha tomado la Unión Europea con la Directiva 2014/17, de 4 de febrero sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores. El Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 17 de noviembre, con evidente retraso, pretende transponer la norma europea en el Derecho español. Ahora que ha comenzado su debate parlamentario, procede debatir con presencia de representantes de los sectores afectados, la reforma planteada, sus virtudes y sus defectos con objeto de evaluar su eficiencia y, en su caso, realizar propuestas que puedan […]

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La indefensión del hipotecado frente al préstamo irresponsable en el Proyecto de ley de crédito inmobiliario

En este blog hemos denunciado muchas veces lo mal que se legisla en España y que  se “legisla para la foto”. Pues bien, tenemos otro ejemplo: el Proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 17 de noviembre de 2017 (PLCI). El proyecto pretende transponer “parcialmente” la Directiva de crédito hipotecario de 4 de febrero de 2017 (DCH). A pesar de que España está denunciada por la Comisión Europea por no transponer en plazo la Directiva, en la Exposición de motivos del PLCI se anuncia que la norma sólo hace una transposición parcial. Ante el extraordinario nivel de endeudamiento hipotecario de los consumidores europeos, el objetivo de la norma europea es implantar un mercado hipotecario responsable y fiable que restablezca la confianza de los consumidores. Para ello presta especial atención a la obligación de evaluar la solvencia que corresponde al prestamista, así como al acceso a los datos de solvencia del prestatario. La DCH tiene algunas carencias, entre otras, el excesivo margen de maniobra que deja a los Estados Miembros para su transposición, “manga ancha” que ha sido utilizada por el Gobierno al presentar el proyecto de ley con el que pretende cumplir el mandato europeo tarde […]

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Los préstamos en divisas en el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. ¿Mejor prohibirlos?

Tras las dos recientes sentencias del TJUE y del TS que admiten la anulación de préstamos en divisas (comentadas aquí y aquí) conviene plantearse si la regulación que se propone en el recientemente publicado Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario ofrece una solución adecuada a este problema. La principal novedad del Proyecto (art. 18) es que da al prestatario la posibilidad de convertir el préstamo, a su elección en las siguientes monedas: “a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia …, o b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.” La Directiva obligaba o bien a ofrecer la conversión o bien  “otras disposiciones que limiten el  riesgo de tipo de cambio”. Se opta por lo primero si bien se prevé la posibilidad de sustituir esta conversión por “algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio” cuando […]

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Evaluación de la solvencia y Anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Más de lo mismo…

Hoy ya nadie duda que esta crisis financiera se ha originado principalmente por consecuencia de una actuación irresponsable de los operadores del mercado, particularmente los prestamistas que han concedido créditos a personas que no los podían devolver. Así se reconoce en el Considerando 1 de la Directiva de crédito hipotecario de 4 de febrero de 2014 (DCH), la cual pretende ser traspuesta, con cierto retraso, en el Derecho español por el Anteproyecto de Ley de contratos de crédito inmobiliario (ACI). La existencia de cláusulas abusivas en la contratación bancaria ha agravado la posición de los prestatarios, pero esta conducta irregular no es la causante de esta crisis financiera, sino una concesión irresponsable de crédito por parte de los prestamistas. Así sucedió en la crisis de 1929 y así ha vuelto a suceder en 2008. En la crisis de 1929 se pedía prestado para comprar acciones y se prestaba sin control sobre la base de que las acciones siempre subirían. Las acciones subían porque la gente las compraba y las compraban porque subían creándose una burbuja bursátil. El problema era que la compra de acciones se hacía con dinero prestado y una bajada del precio de las acciones provocaba la imposibilidad […]

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Políticas sociales del nuevo Gobierno. ¿Y si se empieza por el crédito inmobiliario?

El nuevo Presidente ha anunciado su voluntad de promover políticas sociales (ver aquí) pero no le va a ser fácil, no solo por la necesidad de obtener apoyos de partidos muy diversos sino sobre todo por las limitaciones presupuestarias. Por eso propongo aquí medidas que favorecen a ciudadanos en dificultades sin generar gasto público. Es evidente que nada es gratis, pero las soluciones que propongo no son expropiatorias pues se se limitan a equilibrar relaciones contractuales que están injustamente inclinadas hacia una de las partes del contrato. Además se trata de cuestiones relacionadas con el préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual, que por ser la principal deuda de la mayor parte de los españoles tiene una gran trascendencia social. En principio, la mejor manera de equilibrar las relaciones contractuales es favoreciendo la competencia. Por eso venimos reclamando que se modifique la Ley 2/1994 sobre novaciones y subrogaciones hipotecarias, de manera que se permita cambiar de banco al deudor si otro le ofrece mejores condiciones de manera más sencilla y sin que el banco de origen pueda impedir ese cambio igualando -supuestamente- las condiciones del primero. Es, además, muy sencilla la reforma, como pueden ver en los posts de Fernando Gomá en este […]

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Proposición de Ley de Impulso de la Transparencia: una opción discutible

El Grupo Socialista acaba de presentar una Proposición de Ley (ver aquí) que modificaría la Ley de Consumidores y Usuarios y cuya principal novedad consiste en consagrar normativamente el control de transparencia material. Desde la famosa STS de 9-5-2013 sobre la cláusula suelo esta cuestión ha adquirido una relevancia extraordinaria. Dadas las muchas dudas que plantea en la jurisprudencia -señaladas por Fernandez Seijo aquí– la clarificación de este tema ayudaría a la mejor protección del consumidor y a la seguridad jurídica. Veamos cual es la propuesta y si puede contribuir a ello. La primera novedad es que el control de transparencia, implícito en la Ley de Consumidores y usuarios y en el art. 4.2 de la Directiva 13/93, se formula expresamente. La EM lo justifica porque considera la transparencia “como ideal o valor de lo justo…[que] se ha instaurado, de modo permanente, en la forma en que se entiende la relación política con el Estado, como ciudadanos, la relación con la Administración Pública, como administrados, y las relaciones contractuales predispuestas o bajo condiciones generales, como consumidores y clientes”. A mi juicio es muy tenue la relación entre estos dos ámbitos: la transparencia en la relación con las administraciones deriva de objetivos de control del poder político (accountability), mientras que la  transparencia […]

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Un generoso régimen de segunda oportunidad para los deudores insolventes NO necesariamente conlleva un crédito más caro para todos.

Los pasados días 23 y 24 de noviembre se celebró en la sede del Colegio Notarial de Madrid el Congreso Internacional sobre Insolvencia y Mercado de Crédito, dirigido por los profesores Matilde Cuena Casas (Universidad Complutense), Ignacio Tirado Martí (Universidad Autónoma) y David Ramos (Universidad Carlos III). El objetivo del congreso fue debatir sobre una cuestión clave ¿Es posible mejorar el acceso al crédito y la recuperación de los deudores, sin encarecimiento excesivo?  Ahora que se está discutiendo la reforma del crédito inmobiliario no es infrecuente escuchar de la banca esta amenaza constante: “el crédito hipotecario será más caro”. Pues bien, esto no es necesariamente cierto, y esta fue una de las conclusiones del congreso que trató entre otros temas del papel de los sistemas de información crediticia: la implantación de los ficheros de solvencia positivos permitiría un ajuste del coste crediticio a la prima de riesgo del cliente, de forma parecida a lo que acontece en el mercado del seguro. El crédito sería más caro para los clientes con más riesgo, pero no para todos los solicitantes de crédito. El tema objeto del congreso era transversal, que exigía tocar sectores como protección de datos, legislación concursal, FinTech, desde un […]

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Las “nuevas” restricciones al flujo de datos de solvencia patrimonial en el Proyecto de Ley Protección de datos personales

Como complemento al post que publiqué ayer relativo a la, a mi juicio, deficiente regulación del préstamo responsable en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, es necesario hacer referencia al  Proyecto de LOPD de 24 de noviembre de 2017 (PLOPD) en lo que se refiere a los flujos de datos de solvencia patrimonial. Difícilmente se puede construir un adecuado régimen jurídico del préstamo responsable si el prestamista carece de datos ciertos y fiables acerca de la solvencia del prestatario. Hay que partir de la premisa de que a los prestamistas les interesa que haya información asimétrica en el mercado de crédito. Las dificultades que genera esta falta de datos fiables provoca que sea más difícil distinguir entre buenos y malos pagadores, mayor riesgo que se compensa con el aumento del coste crediticio para todos los solicitantes, pagando justos por pecadores, tal y como expliqué aquí. Pero además, las restricciones al flujo de datos de solvencia dificultan el establecimiento de consecuencias jurídicas para el prestamista cuando no evalúa correctamente la solvencia del prestatario: siempre se ampararán que no hay datos fiables o que ha sido el consumidor el que no ha aportado información relevante. Dejar en manos del consumidor la […]

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La Directiva 2014/17 y la reforma del crédito hipotecario.

Como parece ser costumbre, España ha incumplido el plazo de adaptación de la Directiva 2014/17 y parece que el Anteproyecto que pretendía hacerla está paralizado. Esto quizás no sea tan malo si nos permite reflexionar sobre el sentido de esta Directiva, para hacer una reforma que devuelva la seguridad jurídica a este sector de la contratación financiera -y no una faena de aliño para cubrir el expediente-. Para todo ello es bueno recordar cual ha sido el papel del crédito hipotecario en la grave crisis que hemos sufrido. Como dice el considerado 3 de esa Directiva: “La crisis financiera ha demostrado que el comporta­miento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particu­lar los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas.” En efecto, el crédito hipotecario está en el epicentro de la crisis. Por una parte, la concesión y titulización de préstamos hipotecarios que no se podían pagar fueron el desencadenante de la crisis financiera de 2008, que ha modificado todo el sistema financiero mundial y provocado la mayor recesión en muchas décadas. Y no se trata de un contagio de un problema de EE.UU. […]

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Préstamos no bancarios en España: ¿podemos acabar con la Ley de la Jungla?

Meses atrás, la noticia y los testimonios gráficos del desalojo de Carmen, una mujer de 85 años que se vio obligada a abandonar su vivienda en el barrio madrileño de Vallecas, conmovieron a buena parte de la sociedad. Detrás del drama humano, un dato llamó enseguida la atención: el lanzamiento no lo instaba esta vez una entidad bancaria, sino un prestamista con nombre y apellidos. El ejecutor se había beneficiado de un chollo inmobiliario (adjudicarse piso y plaza de garaje en Madrid capital por un importe entre un tercio y la mitad de su valor real) despojando a una persona mayor del único patrimonio que tenía tras toda una vida de esfuerzos. Hace unas semanas, otro lanzamiento, el de Umberto, en el barrio de Tetúan de la capital de España, atraía de nuevo la atención informativa y reabría el debate. En esta ocasión, el ejecutor era un controvertido prestamista, denunciados por decenas de familias de toda España en los últimos años por presuntas estafas, con al menos tres detenciones policiales a sus espaldas e imputado en varios juzgados madrileños. Los dramas de Carmen y de Umberto adquirieron una justificada visibilidad mediática, pero sus casos, lamentablemente, no son infrecuentes: en estos […]

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Los gastos de hipoteca: lo que aclara -y lo que no- la STS de 15 de marzo de 2018

En el enésimo episodio del debate judicial y doctrinal sobre cláusulas abusivas, esta nueva STS aporta poco en lo dogmático, pero tiene una gran transcendencia práctica: al clarificar que el sujeto pasivo del impuesto de AJD es el deudor va a desincentivar las reclamaciones judiciales en materia de gastos de hipoteca. En la demanda se solicitaba la anulación de unas cláusulas que atribuían al deudor los gastos notariales y registrales y los impuestos. En el recurso el prestatario citaba como infringida la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre. Como explicó nuestro coeditor Miguel Fernández Benavides (aquí), el TS dedica parte de esta sentencia a aclarar esa otra anterior que está en el origen de las miles de reclamaciones judiciales por esta causa. El TS dice que en la misma “no se pronunció sobre el resultado concreto de la atribución de gastos … sino que, … declaró abusivo que se imputaran indiscriminadamente al consumidor todos los gastos e impuestos derivados de la operación…”. En realidad no se limitaba a eso sino que atribuía el IAJD al prestamista. Así lo entendieron no solo la doctrina y muchos consumidores y despachos que se lanzaron a reclamar su devolución, sino también la DGRN. En […]