Entradas por Fernando Gomá Lanzón

Cambio de uso de elementos privativos en propiedad horizontal: últimas noticias jurisprudenciales

Un tema recurrente en las propiedades horizontales es si se puede cambiar el uso de un local a vivienda, o viceversa, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios y, en su caso, con qué requisitos. Por ejemplo, que un elemento que era una oficina pase a tener el uso de vivienda por la sola voluntad de su titular. Una reciente sentencia de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 15 de junio de 2018, viene a hacer un resumen muy completo de la situación a día de hoy. El supuesto de hecho consistía en lo siguiente: en el título constitutivo de la propiedad horizontal se dice que en la planta baja hay “un local para oficina”.  Parece ser que lo que había era una oficina bancaria. Su propietario, se supone que tras abandonar el banco el local, y sin acuerdo de junta, cambia el uso a vivienda. Es demandado y pierde en primera instancia, porque el juez entiende que es imprescindible un acuerdo unánime de los propietarios, dado que se trata de una modificación del título constitutivo. La Audiencia Provincial dice dos cosas: por una parte, que el derecho de propiedad de los elementos privativos […]

La introducción de una “cláusula anti Airbnb” en las comunidades de propietarios

Hace unos días era noticia que un promotor de una torre de lujo en Benidorm tiene la intención de prohibir el alquiler vacacional en las viviendas y apartamentos del mismo. Quiere garantizar su uso residencial, y evitar , dice, la hotelización del mismo.  La idea es ofrecer a los compradores la seguridad de que en ese edificio no va a poder entrar Airbnb y plataformas similares con todas las molestias que ello implica, por decirlo claro. La forma de hacerlo es muy sencilla y utilizada con cierta frecuencia por parte de los promotores para diversas finalidades: establecer la prohibición en los estatutos de la comunidad. Uno de los pasos jurídicos que tiene que dar el promotor, antes de proceder a la venta de los inmuebles, es constituir la propiedad horizontal, es decir, describir y crear cada uno de los pisos, garajes, locales y trasteros que tenga el edificio, asignándoles cuota en la comunidad. Esto se formaliza en escritura ante notario, en la cual, además, se contienen los estatutos, todo lo cual se inscribe en el registro de la propiedad. Los estatutos son el conjunto de reglas que con carácter obligatorio regirán la vida de la comunidad de propietarios del edificio. Deben, […]

Propuestas de reforma legislativa en materia de legítimas

          Como contribución al debate en materia de legítimas, necesitadas de una profunda reforma (en especial las sujetas a Derecho Común, como hemos explicado varias veces), aporto estas reflexiones, que, más extensamente, ya han sido publicadas, en concreto aquí.  En 1995, Adolfo Calatayud estructura una propuesta, que en todo caso considera debatible por tratarse de tema delicado, y que supondría un cambio muy notable, casi radical, respecto de la actual situación: Supresión completa de las legítimas y establecimiento de un sistema de absoluta libertad de testar, únicamente moderado por la pervivencia de un sistema troncal en determinados casos. Establecimiento de un derecho de alimentos a favor de los descendientes, y con cargo a la herencia, de mayor amplitud que el recogido ahora en el Código: el hijo o cónyuge tendría, aún fallecido su padre o cónyuge los mismos derechos a percibir alimentos de él que habría tenido si siguiera viviendo, pero en este caso con cargo al patrimonio relicto. Atribuir al cónyuge viudo no una cuota usufructuaria global, sino un derecho vitalicio de habitación sobre la vivienda conyugal y el mismo derecho de alimentos que tienen los descendientes. También Victorio Magariños se muestra partidario de introducir la libertad de testar. De […]

¡Dejadme salir! La imperiosa necesidad de no dificultar legalmente el llevarse la hipoteca de un banco a otro.

Se está debatiendo en estos momentos el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, del cual hemos comentado en este blog muchos y variados aspectos del mismo. El proyecto sin embargo no contempla en su articulado una de las reformas más sencillas pero más necesarias en mi opinión: la de permitir que el consumidor pueda cambiar su hipoteca de un banco a otro con facilidad, por su propia iniciativa y sin que el banco que pierde el préstamo pueda retenerle contra su voluntad. Porque eso es lo que está ocurriendo ahora, que el banco puede obligar al deudor a quedarse aunque no quiera. La norma que regula la subrogación de acreedor hipotecario, es decir, el cambio de banco por parte del deudor, es la ley 2/2994 de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En la redacción inicial –notablemente desastrosa desde el punto de vista técnico- y durante muchos años, el deudor era el que tenía la iniciativa. Si decidía que quería irse con la hipoteca a otra parte el banco podía intentar convencerle por las buenas, pero en ningún caso tenía medios legales para impedirlo. Todo ello contribuyó a abaratar los tipos hipotecarios al fomentar la competencia […]

De por qué alterar continuamente las leyes puede ser antidemocrático

No es algo que se diga con frecuencia, pero legislar mucho, técnicamente mal y/o cambiar continuamente la ley aplicable no solo es incómodo para los juristas sino que en mi opinión es algo con consecuencias bastante más serias, contrario al Estado de Derecho y notablemente antidemocrático. Para tener una democracia fuerte es imprescindible contar con un sistema de checks and balance, controles y equilibrio, real y operativo, de modo que las diversas instituciones ejerzan su función con independencia, seriedad y eficacia. Al actuar así dentro de su ámbito de actuación, cada organismo e institución  ocupa su propio espacio, lo que significa que impide a otras que colonicen ese espacio (singularmente los partidos políticos, como hemos denunciado en reiteradas ocasiones), y cada una controla y limita el poder de las demás. Un delicado pero muy necesario equilibrio de poderes. Es un tema muy comentado en el debate público. Pues bien, hay otro sistema de checks and balance importante para el correcto funcionamiento del Estado de Derecho, mucho menos tratado, y que tiene que ver con el concepto mismo de cómo se forma el ordenamiento jurídico. Obviamente, el ordenamiento de la ley, en el sentido general de la norma expedida por el […]

¡Compremos productos catalanes!

Imaginemos que en Cataluña se produjera repentinamente una enorme catástrofe natural, un terremoto o un tsunami que arrasara con todo su territorio, que dejara a la intemperie a multitud de personas, que arruinara las vidas, negocios y futuro de tantas y tantas personas inocentes.  Qué duda cabe de que tal desgracia provocaría de inmediato en toda España una reacción de pesar, solidaridad y deseo de ayudar a todas esas personas para que el dolor fuera menor y para que pudieran recuperarse cuanto antes. Y sería la actitud correcta y más humana. Pues bien, Cataluña en estos momentos se encuentra azotada por una catástrofe, no natural sino artificial, pero cuyos efectos pueden ser tan demoledores como aquélla: un nacionalismo radical y profundamente antidemocrático ha decidido romper con el Estado de Derecho, incumplir las leyes que nos protegen a todos de la tiranía del poder ilimitado y lanzarse de cabeza a un delirio separatista enajenado por completo de racionalidad. Esto, que tiene consecuencias políticas que han sido y seguirán siendo abundantemente comentadas en el blog, ya está afectando dramáticamente a las vidas y las economías domésticas de todos los catalanes, y es previsible que lo haga con mucha más dureza en los […]

El Decreto-ley 15/2017 de 6 de octubre para facilitar el cambio de domicilio social a las empresas

El artículo 285 de la Ley de Sociedades de Capital, en su texto refundido de 2 de julio de 2010, decía esto en relación a cómo cambiar el domicilio de las sociedades: Artículo 285. Competencia orgánica. Cualquier modificación de los estatutos será competencia de la junta general. Por excepción a lo establecido en el apartado anterior, salvo disposición contraria de los estatutos, el órgano de administración será competente para cambiar el domicilio social dentro del mismo término municipal. Cambiar el domicilio, pero mantenerlo en la misma ciudad, lo podía hacer el órgano de administración, salvo que se hubiera previsto estatutariamente otra cosa. De modo que un simple administrador único, por ejemplo, podría, si lo estima conveniente, alterar la sede cambiándola de una calle a otra calle.  En cambio, sacar esa sede social de la ciudad en la que está era competencia reservada e indelegable de la junta general. Este reparto de competencias era el tradicional en la legislación española, porque la ley de Sociedades Anónimas de 1989 ya lo preveía así, también en su artículo 285. En 2015 se produce un pequeño cambio de redacción, en apariencia inocuo, casi como de pasada, en la disposición final 1.1 de la Ley […]

Pero, ¿qué es la compensación por riesgo de tipo de interés?  

Cada vez se están concediendo más hipotecas a un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo, modalidad que, hasta hace pocos años, era una auténtica rareza. Prácticamente todos los préstamos hipotecarios estaban referenciados a un tipo de interés variable, generalmente el euribor. Pues bien, en las hipotecas a tipo fijo, se están incluyendo con cierta frecuencia (no en todos los casos, ni todas las entidades), una comisión que se llama compensación por riesgo de tipo de interés, y que consiste básicamente en una posible comisión en caso de querer pagar anticipadamente parte o toda la hipoteca, que es compatible, y se suma, a la antigua comisión de cancelación. Introducida como novedad en el artículo 9 de la ley 41/2007, tiene como justificación la siguiente, explicada sin mucho tecnicismo: si la entidad ha prestado un dinero al tipo fijo, por ejemplo, del 3 por ciento, tiene la expectativa de este rendimiento del dinero prestado durante toda la vida del préstamo. Si más adelante el deudor quiere devolver todo o parte de él anticipadamente, pueden darse dos situaciones. Que el mercado esté prestando en ese momento, de media, a un tipo de interés fijo superior al de este préstamo […]

Contra las ruedas de prensa sin preguntas, o también: no le digas a mi madre que soy periodista

Foto original de Juan Santos Periodismo: m. Captación y tratamiento, escrito, oral, visual o gráfico, de la información en cualquiera de sus formas y variedades. Los políticos utilizan permanentemente los medios públicos y privados para confeccionar y emitir propaganda, pues no otra cosa son muchas de sus declaraciones, haciendo afirmaciones o estableciendo como datos fiables lo que en gran cantidad de ocasiones es, simple y llanamente, publicidad.  Se ha dicho por parte de asociaciones de prensa, y con razón, que son prácticas muy habituales el enviar a los medios periodísticos material previamente filtrado, la falta de transparencia, la pretensión de convertir a los gabinetes políticos en proveedores cuasi exclusivos de la información o la intención de manejar las agendas diarias, y en definitiva, la manipulación en el más amplio sentido. Todo eso es un misil en la línea de flotación de la independencia periodística, lo que implica que la información –no ya solamente la opinión- llegue al ciudadano tergiversada, alterada, disminuida, falseada. Un ejemplo supremo de práctica lamentable en este sentido es ese engendro mal llamado ruedas de prensa en las que no se admiten preguntas. Pueden desarrollarse en su modalidad básica (yo hablo y vosotros me escucháis sin molestarme […]

¿Por qué es tan difícil cambiar de banco su hipoteca? Por una ley y por un fraude de ley

La publicidad nos bombardea continuamente con propuestas para cambiar nuestro plan de pensiones de un banco a otro, para domiciliar nuestra nómina a cambio de ventajas en forma de rebaja de tipos de interés, o para trasladar de entidad nuestro seguro de coche, moto, casa, vida o hidroavión (en su caso) porque es mucho más barato, tiene más ventajas y además es facilísimo de tramitar. Sin embargo, si lo que queremos es cambiar de banco nuestra hipoteca, porque hay otro que nos ofrece mejores condiciones o por la razón que sea, el asunto se vuelve prácticamente imposible, hay unos impedimentos verdaderamente extraordinarios que acaban desincentivando al consumidor que se plantea cambiar de banco, hasta el punto de que muchos de ellos ni siquiera empiezan la tramitación, ante el riesgo de que fracase. Y ello por dos causas fundamentales. La primera es la propia ley que regula el procedimiento de subrogación de acreedor hipotecario (cambiar el préstamo de un banco a otro).  Es la ley 2/1994, que en su primera redacción habilitó un sistema nuevo, que resultó muy eficaz y barato (aunque bastante confuso técnicamente) para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy […]

Convocatoria de la Plataforma Cívica por la Independencia Judicial

La Plataforma Cívica por la Independencia Judicial es una asociación de la que hemos hablado aquí en varias ocasiones. Yo fui uno de los socios fundadores y tanto Elisa de la Nuez como yo pertenecemos a la Junta Directiva actual. Este próximo sábado ha organizado un acto público que estimo de mucho interés, y cuya convocatoria es la siguiente: Se celebrará el próximo ocho de octubre de este año 2016 un acto público con ocasión de su asamblea general bianual donde se examinará la gestión en el nombramientos altos cargos judiciales por el Consejo General del Poder Judicial. La reunión tendrá lugar en el salón Úbeda del Ateneo de Madrid (facilitado por la agrupación “Justicia y Cultura“), calle del Prado, 21, con entrada libre y a las 12 horas. Se recomienda, no obstante, avisar de la asistencia previa mediante mensaje enviado a la dirección pcijud@gmail.com Se anunciarán oficialmente las bases del proyecto de Reglamento de nombramientos del CGPJ, que recibieron el respaldo de la “Academia Interamericana de Derecho Internacional y Comparado”,  adelantadas ya en en este mismo sitio. Asimismo, se enfrentarán en un debate público dos equipos universitarios convocados por la asociación “Consejo General del Debate Judicial” (CGDJ), coorganizadora del acto. El tema será “Corrupción y nombramientos judiciales” tomando como punto de partida las bases del […]

Sobre las grandes dificultades que impone la ley para cambiar la hipoteca de un banco a otro

La llamada “subrogación de acreedor” en las hipotecas se refiere a la posibilidad que tiene el deudor de cambiar su hipoteca de un banco a otro, de modo económico, y obviamente con el objetivo de mejorar sus condiciones de pago (tipo de interés, plazo, etc). Esta posibilidad tiene una historia, un presente, y debería tener un futuro mejor que el actual, en forma de modificación legislativa. Todo comenzó en el año 1994. Con la promulgación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, se habilitó un sistema nuevo, que resultó eficaz, para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy reducidos. Esta ley es probablemente una de las peores redactadas de la historia de España, pero funcionó. El mecanismo era el siguiente: el deudor acudía a un segundo banco para mejorar las condiciones de su hipoteca. El segundo banco le tenía que hacer una oferta vinculante de condiciones para la misma (vinculante para el propio banco, de modo que ya no pudiera arrepentirse). Esta oferta se comunicaba al primer banco, y se le solicitaba que certificara el saldo pendiente, es decir, cuánto había que pagar por […]

Flash Derecho: nueva Circular de la CNMV sobre riesgo de productos financieros

Leo en El País que la CNMV está redactando una Circular para incluir un aviso especial en productos complejos, sería algo así como:  “Advertencia: Está a punto de adquirir un producto que no es sencillo y que puede ser difícil de entender: (deberá identificarse el producto). La CNMV considera, con carácter general, no adecuada por su complejidad, su adquisición por inversores no profesionales. No obstante XXX (nombre de la entidad) ha evaluado sus conocimientos y experiencia y considera que el mismo resulta conveniente para Usted”. Igualmente se exigiría, parece ser, del firmante, una expresión manuscrita, de modo que de su puño y letra escribiera una frase del tipo “producto difícil de entender”.  Esta iniciativa se une a otra, la conocida como “semáforo financiero”, regulada por una Orden que entró en vigor en el mes de febrero, que por medio de una escala de números quiere advertir del riesgo de cada producto financiero. Inicialmente iba a ser de colores, pero a la banca parece ser que no le gustó, según se indica en esta noticia. Son iniciativas interesantes de protección sobre la base de la información (y son medidas que no podemos ignorar que también acaban protegiendo a las entidades financieras […]

Expediente de reanudación del tracto sucesivo (art 208 LH): misión imposible

La ley 13 2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, modificó la tramitación del expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el registro de la propiedad, que ha pasado de ser judicial (artículos 200 a 202 LH antiguos) a notarial (art 208 LH), alterando en gran medida sus características. Comienza diciendo el artículo 208 LH en su actual redacción: “La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas…”. Este enunciado contiene una inexactitud. Para los destinatarios de la norma, hubiera sido más elocuente, a modo de advertencia informativa, un inicio del precepto que fuera algo así como: La reanudación del tracto sucesivo interrumpido será prácticamente imposible conseguirla como consecuencia de las siguientes reglas que regulan su tramitación…”.  Y es que, en teoría, el expediente, una vez recibida la documentación que permite iniciarlo, se compone esencialmente de dos fases: una primera, de notificación, y una segunda, de prestación de consentimiento entre los que pudieran verse afectados por la reanudación del tracto, pero eso no es así. En efecto, si se lee el artículo 208 se llega (o, al menos llego yo) a una desazonadora conclusión: la de […]