Entradas de] Fernando Gomá Lanzón

Cambio de hipoteca de un banco a otro: vuelve el poder al deudor

25 de marzo de 2019 en /por

La ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCI), entre otras muchas novedades, ha traído una muy relevante y positiva respecto de la regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor. Del mecanismo por medio del cual un deudor hipotecario puede llevarse su hipoteca de un banco a otro, en definitiva. Esa novedad podría calificarse como de una vuelta a los orígenes, pues supone retornar en lo sustancial al modelo previsto en la ley de 1994, mucho más beneficiosa para el deudor que la reforma de 2007.  Hagamos un poco de historia, para empezar. La ley 2/1994, de 30 de marzo, que es de la que hablamos, en su versión inicial  habilitó un sistema que resultó muy eficaz y barato (aunque bastante confuso técnicamente) para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy reducidos. Lo fundamental y muy novedoso consistió en que la decisión final acerca de si el deudor se cambiaba de banco o no, era del propio deudor, el cual tenía siempre la última palabra. Sin embargo, todo cambió de manera radical con una reforma que se produjo en 2007, en la ley 41/2007, […]

Fiscalización por parte de la empresa de las comunicaciones electrónicas del trabajador

26 de febrero de 2019 en /por

Un tema complejo en el mundo laboral es si la empresa puede fiscalizar, y hasta qué punto, los correos electrónicos, las comunicaciones o incluso las visitas a diversas web desde el ordenador o dispositivo de la empresa, efectuadas por un trabajador concreto. Es una cuestión sin duda delicada, porque se mueve en un equilibrio difícil entre los derechos reconocidos en el artículo 18 de la Constitución (intimidad y secreto de las comunicaciones), y los del empresario de adoptar adecuadas medidas de control del cumplimiento de las obligaciones de sus trabajadores, recogidos en el Estatuto de los Trabajadores. La jurisprudencia en España ha venido valorando, en general, de manera diferente la situación según la empresa tenga protocolos o códigos internos que prohíban el uso de los equipos informáticos para fines personales. Si no existe es prohibición el trabajador disfrutaría de una expectativa razonable de intimidad que anularía cualquier intromisión empresarial en estos equipos, así como también en las cuentas de correo o sistemas de mensajería que use el trabajador para fines particulares. Por el contrario, de existir un protocolo interno que prohíba usar estos equipos para cuestiones personales, el trabajador no puede aspirar a esa expectativa de intimidad y, en consecuencia, […]

Limitación del uso turístico de las viviendas en el RDLey 21/2018 de 14 de diciembre

21 de enero de 2019 en /por

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que especifica ciertas facultades de la Junta de propietarios en relación con los apartamentos turísticos. Dice así este nuevo párrafo: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.» La actividad a la que se refiere por remisión al artículo 5.e) de la LAU es ésta, en redacción también procedente del […]

HD en Expansión: ¿Quiere cambiar su hipoteca de un banco a otro? No tan deprisa…

21 de diciembre de 2018 en /por

Con ocasión del enorme lío originado por la polémica acerca del impuesto de AJD y el Real Decreto Ley del pasado día 8 de noviembre, ha pasado a primera plana el tema de las subrogaciones hipotecarias de acreedor. Es decir, el mecanismo legal que permite a un deudor llevarse su préstamo hipotecario de un banco a otro.  Se ha comentado que como hay un “agujero” en el Decreto Ley y esta subrogación no tributa por AJD, vamos a contemplar un aumento exponencial de los casos en los que el deudor se lleva la hipoteca a otro banco.  Bueno, pues no es ni mucho menos tan fácil. Y no lo es porque la norma que regula este proceso crea unas dificultades en su tramitación tan excesivas que acaban desincentivando al consumidor, hasta el punto de que muchos de ellos ni siquiera la empiezan ante el riesgo de que el proceso fracase y encima tenga que pagar ciertos gastos. La ley 2/1994, de 30 de marzo, que es de la que hablamos, en su versión inicial  habilitó un sistema nuevo, que resultó muy eficaz y barato (aunque bastante confuso técnicamente) para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco […]

Análisis crítico de la reforma de las legítimas en el anteproyecto sobre discapacidad

29 de noviembre de 2018 en /por

Se ha conocido un anteproyecto de Ley por la que se reforma la legislación civil y procesal en materia de discapacidad, elaborado por los ministerios de Justicia y de sanidad, Consumo y Bienestar Social, de fecha 21 de septiembre de 2018, y que puede consultar aquí. Me he ocupado de algunas cuestiones concretas en posts anteriores (los poderes preventivos y la posibilidad de autolimitarse voluntariamente la capacidad), y sigo con estas pequeñas reflexiones analizando la reforma que se propone del artículo 808 del Código Civil en materia de legítimas de los hijos y descendientes. Dice la propuesta de nuevo artículo 808:  «Constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario del padre y de la madre. Sin embargo podrán éstos disponer de una parte de las dos que forman la legítima, para aplicarla como mejora a sus hijos o descendientes. La tercera parte restante será de libre disposición.  Cuando alguno de los hijos se encontrare en una situación física o psíquica que le impida desenvolverse de forma autónoma, el testador podrá disponer a su favor de la legítima estricta de los demás hijos o descendientes. En tal caso, salvo disposición contraria del testador, lo […]

Sobre la posibilidad de que una persona con plena capacidad pueda autolimitarse sus facultades de decisión

15 de noviembre de 2018 en , , , , , , /por

En el Código Civil catalán existe una figura jurídica que no está permitida en el actual Código Civil español ni tampoco se prevé en el anteproyecto de ley de reforma en materia de discapacidad. Es la llamada “asistencia”, regulada en los artículos 226-1 a 226-7 del citado texto de Cataluña. Consiste básicamente y en términos sencillos en lo que les explico a continuación. El que puede constituirla es una persona que tiene capacidades físicas y psicológicas perfectamente aceptables, pero siente que se han debilitado, de alguna manera (por edad avanzada, enfermedad, etc). Y voluntariamente quiere limitar sus facultades de administración y disposición de modo que ya no pueda ejercerlas en solitario, sino con el concurso de uno o varios asistentes, los que esa persona decida. Es por tanto una institución diferente a la tutela o curatela: se trata de personas que no necesitarían propiamente instituciones de protección, pero, por decirlo así “no se fían” de sí mismos, porque puedan tener despistes o firmar algo que no les convenga, pero tampoco quieren que otros decidan por ellos sin más. Así, para las actuaciones jurídicas que incluyan la intervención del asistente nombrado, deberá consentir y firmar no solo el asistente sino el asistido. […]

¿El que nace en España tiene siempre la nacionalidad española? (Spoiler: no)

3 de noviembre de 2018 en /por

Este post viene motivado por una de las parece que infinitas declaraciones de intenciones del presidente de los Estados Unidos Donald Trump. Hace unos días, el pasado martes 30 de octubre, advirtidó de que estaba considerando revocar la norma que concede de forma automática la ciudadanía americana a los nacidos en territorio estadounidense (el llamado birthright citizenship). Es ésta una norma que actúa con independencia de cuál sea la situación legal de los padres, es decir, no importa que estos ya sean americanos o que por el contrario tengan la condición de inmigrantes irregulares.  El que nazca en EEUU es americano, sin matiz alguno, o así se ha venido interpretando mayoritariamente. La razón de esta regla, como la de tantas otras, hay que buscarla en circunstancias históricas muy particulares. La enmienda XIV de la Constitución americana, que es la que recoje este derecho, fue aprobada hace exactamente 150 años, en 1868, justo después de su Guerra Civil. Jorge Galindo lo explica muy bien en este hilo de twitter. El bando partidario de la abolición de la esclavitud había vencido y se introdujo esta enmienda con el objetivo de convertir en ciudadanos americanos a los que hasta ese momento habían sido […]

Los poderes preventivos ante notario, regulación actual y en el anteproyecto de reforma de la discapacidad

16 de octubre de 2018 en /por

Otorgar un poder es verificar una delegación de confianza en el apoderado, puesto que se le faculta para ejecutar determinadas acciones las cuales vincularán jurídicamente al que dio ese poder.  El que otorgó el poder no podrá luego alegar frente a terceros que el apoderado ha hecho algo con lo que no está de acuerdo.  No haberle dado esa confianza. El contenido del poder puede ser variadísimo, porque es el que lo otorga el que lo determina a su voluntad: para vender, comprar, administrar, aceptar una herencia, constituir una sociedad mercantil, avalar un préstamo, etc. Y puede ser también un poder general, que contiene todas las facultades de contenido patrimonial que pueden ser objeto de delegación (en el argot, se le suele llamar poder de ruina, no porque el apoderado vaya a provocar ese desastre sino porque es una forma muy sencilla de visualizar en pocas palabras qué tipo de documento es). Sean cuales sean esos poderes, se extinguen y quedan sin efecto con la muerte del poderdante, y también con su incapacitación mental, dado que si el poderdante no está en su sano juicio, ya no está en condiciones de revocar el poder, si así lo quisiera (art. 1732 […]

Anulación judicial de ventas a fondos buitre de viviendas sociales del IVIMA

25 de septiembre de 2018 en /por

En la Comunidad de Madrid existe un organismo llamado IVIMA, Instituto de la Vivienda de Madrid (ahora denominado Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid). Sus funciones son el fomento de la construcción de Viviendas de Protección para el acceso a la misma de los colectivos con mayores riesgo de exclusión social, como los jóvenes o las personas con una renta económica especialmente baja, mediante compra o arrendamiento con opción de compra. En el año 2013, este organismo vendió, de una manera bastante opaca, parece ser, 2935 viviendas a un fondo buitre llamado Azora-Goldman Sachs, muchas de ellas viviendas arrendadas con rentas bajas. No se entiende bien la justificación de esa venta porque desde luego no fue para que esos inquilinos estuvieran más protegidos. Lo mismo ustedes se malician algo de la causa real de que el gobierno de Ignacio González hiciera esta operación… El fondo buitre, de manera nada sorpresiva, empezó a presionar a los inquilinos para subirles la renta, reducirles el plazo, y, en general, para hacerles la vida imposible hasta conseguir que se fueran. Tarea en la cual tuvo bastante éxito por lo que se ve, pero no con todos, hubo inquilinos que se negaron […]

Cambio de uso de elementos privativos en propiedad horizontal: últimas noticias jurisprudenciales

5 de julio de 2018 en /por

Un tema recurrente en las propiedades horizontales es si se puede cambiar el uso de un local a vivienda, o viceversa, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios y, en su caso, con qué requisitos. Por ejemplo, que un elemento que era una oficina pase a tener el uso de vivienda por la sola voluntad de su titular. Una reciente sentencia de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 15 de junio de 2018, viene a hacer un resumen muy completo de la situación a día de hoy. El supuesto de hecho consistía en lo siguiente: en el título constitutivo de la propiedad horizontal se dice que en la planta baja hay “un local para oficina”.  Parece ser que lo que había era una oficina bancaria. Su propietario, se supone que tras abandonar el banco el local, y sin acuerdo de junta, cambia el uso a vivienda. Es demandado y pierde en primera instancia, porque el juez entiende que es imprescindible un acuerdo unánime de los propietarios, dado que se trata de una modificación del título constitutivo. La Audiencia Provincial dice dos cosas: por una parte, que el derecho de propiedad de los elementos privativos […]