Entradas por Segismundo Alvarez Royo-Villanova

Contra los deudores hipotecarios (pero sin que se vea)

Uno ya ni se altera ni se sorprende porque una ley que regula la subasta electrónica y el registro civil modifique el Código de Comercio (D.F. 1ª  Ley 19/2015 de 13 de julio). Pero en cambio sí me tiene asombrado (y consternado) que esa Ley, que persigue favorecer la transparencia y eficiencia de las subastas judiciales (beneficiando así a acreedor y deudor) introduzca de tapadillo una modificación que perjudica gravemente a los deudores hipotecarios, al  permitir que el acreedor se pueda adjudicar el bien hipotecado por un valor absolutamente desconectado de su valor real. Veamos cómo hemos llegado a esto. Los artículos 682.2 de la LEC y 129 LH establecen que para poder acceder al procedimiento de ejecución hipotecaria es necesario pactar en la escritura de hipoteca un precio o tipo de subasta no inferior al 75% de la “tasación realizada conforme a la ley 2/1981 del Mercado Hipotecario (LMH)”. La reforma -sin que en el preámbulo lo justifique-  cambia la redacción por “la tasación que, en su caso, se hubiese realizado”.  Para comprender porque esto es tan grave hay que examinar la función que tienen la tasación oficial a la que se refiere la LMH y el tipo de […]

Regeneración municipal. El artículo publicado por nuestro colaborador, Segismundo Álvarez Royo-Villanova en El País.

Hay que cambiar las piezas del sistema que han favorecido el despilfarro y la corrupción. De los casos de corrupción que casi a diario van apareciendo en las noticias, es llamativa la frecuencia con la que afectan a escala municipal, cosa que destaca el informe anticorrupción de la Unión Europea de 2014. Sin embargo, a pesar del escándalo que esto produce y de la cercanía de las elecciones municipales, no parece que nadie esté analizando las causas del problema. Pensar que la solución es que los tribunales vayan resolviendo los casos, o que las listas estén libres de imputados, es como querer acabar con la mítica hidra cortando sus mil cabezas: cambiarán las caras, pero seguirán saliéndole cada vez más cabezas al monstruo, que ya ha demostrado su capacidad de adaptación al medio tras la crisis inmobiliaria, pasando de alimentarse del urbanismo a asolar las subvenciones y la contratación pública. Si de verdad queremos llegar al corazón del problema, tendremos que modificar los elementos del sistema que han favorecido el despilfarro y la corrupción. El citado informe de la UE habla de falta de mecanismos de control en el nivel local, pero lo que no dice es que estos mecanismos […]

Regeneración municipal en la cuna de la Operación Púnica

Para el pequeño equipo que ha preparado las “Propuestas para la Regeneración Municipal” de la Fundación ¿Hay Derecho? y COSITAL, la invitación a presentarlas en Valdemoro era como un viaje al corazón de la tinieblas de Conrad:  los últimos tres alcaldes de este municipio están en prisión o imputados, y uno de ellos dio nombre a la tristemente famosa operación Púnica, en la que están implicados alcaldes de otros municipios de la Comunidad de Madrid y cuyas ramificaciones no dejan de crecer (éste es la más reciente). Es verdad que el viaje no es como el de Marlow en la novela de Conrad. Para llegar al misterioso agente Kurtz, aquel tenía que remontar el río Congo, “una inmensa serpiente enroscada con la cabeza en el mar, el cuerpo ondulante a lo largo de una amplia región y la cola perdida en las profundidades del territorio”. Nosotros en cambio tenemos la A4, una autovía básicamente recta, y en poco más de 20 minutos llegamos a un agradable municipio del área metropolitana de Madrid, donde nos reciben los representantes de un grupo político local que ha hecho de la T -de transparencia- la primera de sus siglas. Pero aunque Valdemoro no sea […]

Pero… ¿la Ley de Emprendedores no era para quitar obstáculos?

Es pronto para hacer ni siquiera un juicio somero de la ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores. Lo impiden sus casi cien páginas de artículos, casi todos de inmediata  entrada en vigor, pero muchos de ellos de difícil comprensión, y algunos de imposible armonización con el resto del ordenamiento jurídico. Pero en estos poquísimos días de vigencia he tenido varias experiencias relacionadas directamente con el emprendimiento que nos pueden dar una idea del “apoyo” que pueden esperar de ella nuestros empresarios. La primera es de un amigo que con otros dos socios va a poner en marcha una pequeña editorial, para la cual piensan constituir una Sociedad Limitada. La normativa anterior a la ley ya permitía la constitución prácticamente en 24 horas y, si se hacía con los estatutos tipo del Ministerio de Justicia, con un coste total de notaría y registro de 100 euros y con exención de pago de las tasas del BORME. Para evitar el desembolso del capital inicial de 3000 euros, les aconsejé aportar a la sociedad los ordenadores, impresoras y programas de software que tienen previsto utilizar en su actividad. Por tanto, con el sistema anterior, cualquier persona podía crear una sociedad en un […]

¿Todos los desahucios son iguales?

En un  reciente Congreso celebrado en la Universidad de Granada sobre “desahucios y ejecuciones hipotecarias”, un brillante catedrático de Derecho Civil comenzó su exposición señalando la impropiedad de hablar de desahucios en el caso de las ejecuciones hipotecarias, pues el término propio es lanzamiento, debiendo utilizarse el primer término para la expulsión de los arrendatarios; y la terminó con una durísima crítica a la hipocresía generalizada que implica defender a los deudores víctimas de las ejecuciones hipotecarias y olvidar a los arrendatarios que sufren un desahucio por impago de la renta. Si en ambos casos una familia pierde su vivienda por no tener ingresos, y de lo que se trataba era de defender el derecho a la vivienda, ¿porque el legislador dicta norma tras norma para defender a los deudores hipotecarios pero ahora prepara una para agilizar los desahucios de los arrendatarios? Si el lema de las plataformas es “stop desahucios” ¿Porqué no defienden a los arrendatarios que van a ser desahuciados?  Y si se trata de defender la vivienda ¿Porqué reclaman la dación en pago que lleva a la pérdida de la vivienda? Los representantes de las plataformas protestaron su inocencia diciendo que ellos defendían a todos pero que […]

Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo

Entre las reformas que se reclaman para mejorar la situación de los deudores hipotecarios, una de las más reiteradas ha sido la de la limitación legal de los intereses de demora.   Hay que destacar la importancia de la cuestión: en el caso de impago, el prestamista ejerce siempre el derecho de declarar el crédito vencido anticipadamente, lo que hace que los intereses de demora pasen a calcularse no sobre las cuotas impagadas sino todo el capital pendiente. La combinación de esto con que la media de los mismos es cercana al 20% (llegando en algunos casos al 29%), supone que al término de una ejecución de duración media -más de dos años, problema que no puedo tratar aquí- la deuda habrá aumentado en cerca de un 50%. Por tanto, estos altísimos tipos han contribuido decisivamente a que los deudores hipotecarios queden tras la ejecución con una deuda imposible de pagar, lo que a su vez está en el origen de todo el movimiento social a favor de la dación en pago. Es, además, una de las cuestiones que dio lugar a la reciente STJUE que declara el procedimiento de ejecución español contrario a la directiva de protección al consumidor ya examinada en este blog. […]

Blindajes en las cotizadas: ¿defiende el PSOE el libre mercado y el PP a los minoritarios?

El 6 de junio se han aprobado en el senado dos enmiendas dirigidas supuestamente a evitar la toma de control de grandes empresas españolas por terceros oportunistas o “buitres”. Una de ellas suprime la prohibición de limitación de voto en las sociedades cotizadas (los blindajes), que se introdujo a través de la “enmienda Florentino”, llamada así  porque supuestamente beneficiaba a ACS en su lucha por tomar el control de IBERDROLA, aunque en su día se apuntó que también beneficiaba a SACYR  como socio de REPSOL.   La norma refleja el vértigo en el que ha caído nuestra legislación de sociedades. Se modifica una anterior modificación que ha entrado en vigor hace menos de un año (1 de julio 2011); la norma procede del 105 de la LSA, reformado por esa ley 12/2010,  artículo que pasó a ser el 515 en el texto refundido de la LSC, y que se renumeró como 527 por la ley25/2011; ahora se modifica por una enmienda introducida extemporáneamente – en el informe de ponencia-  en una Disposición Adicional de una ley que regula otra materia totalmente distinta (la información en las fusiones). Pero más allá de esa falta de rigor y estabilidad en la producción […]