¿Tiene sentido obligar a inscribir los arrendamientos en el Registro de la Propiedad?
El mercado de alquiler ha vivido tradicionalmente al margen de la notaría y del registro de la propiedad. La inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento se formalizan en documento privado y no se inscriben. Se huye de la escritura fundamentalmente para evitar la tributación y los honorarios notariales. En cuanto al Registro de la Propiedad, se considera que la posesión ofrece la suficiente publicidad en el tráfico jurídico para proteger al arrendatario, pues hace muy difícil la aparición terceros de buena fe que puedan ignorar su existencia en perjuicio de los derechos del arrendatario. Por ello, incluso en los pocos casos en que el arrendamiento se formaliza en escritura, ésta no se inscribe, también para evitar costes y sobretodo las molestias derivadas de la necesidad de cancelación registral a la extinción del contrato. En definitiva, se elige la no inscripción porque esta supone más desventajas para el arrendador que beneficios otorga al arrendatario.
Esta es la realidad cuando se ha promulgado La ley 4/2013 de 4 de junio de flexibilización mercado del alquiler de viviendas que reforma entre otras la Ley de Arrendamientos Urbanos. Entre las finalidades de la Ley se encuentra según su Exposición de Motivos “que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.”
Conviene recordar que la Ley de Arrendamientos de 1.994 protegía al arrendatario de vivienda asegurando que su contrato estaría vigente al menos cinco años, aunque antes de ese período se vendiese la finca a un tercero que ostentase los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria o la propiedad del arrendador se extinguiese, ya fueran las causas de resolución de su derecho previas o posteriores al contrato, figurasen o no inscritas y sin necesidad para ello de que el arrendatario hubiese inscrito su derecho. Idéntica protección se concedía al arrendatario que contrató con el titular registral aunque no fuera sea el auténtico dueño.
La reforma, coherentemente con la Exposición de Motivos, da nueva redacción al artículo 7.2 según el cual “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”. También se reforma el artículo 13 según el cual si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento, salvo que éste estuviese inscrito antes de derecho determinante de la resolución.
¿Significa esto que un arrendamiento no inscrito no perjudicará a ningún tercer adquirente de derechos sobre la finca arrendada, sea de buena o mala fe, a título oneroso o gratuito, inscriba o no su derecho?
Ni siquiera esta Ley tan defensora de los efectos de la inscripción podía ignorar la existencia de la publicidad posesoria y da nueva redacción al artículo 14.1 de la LAU según el cual el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión, lo que debe suponer, a sensu contrario, que si no reúne tales requisitos sí quedará subrogado. Sin embargo, sorprendentemente, tratándose de finca no inscrita se insiste en la remisión al artículo 1571 del Código Civil concediendo al arrendatario un plazo pírrico de tres meses para abandonar la vivienda (artículo 14.2 y 9.4 in fine).
Con esta normativa por un lado se vuelve a la tradicional concepción del arrendamiento como un derecho personal y por otro se realiza la pretensión registral de que sólo a través de la inscripción puede un derecho ser oponible a terceros. Pero es importante destacar que la adopción de esta postura tiene importantes consecuencias prácticas para los ciudadanos. Sin ánimo exhaustivo: ¿Qué pasará con el rematante que adquiere la finca arrendada consecuencia de una ejecución hipotecaria? De acuerdo con la nueva redacción del artículo 13 parece que sólo tendrá que soportar el arrendamiento inscrito antes de la constitución de hipoteca. ¿Incluso aunque en el anuncio de la subasta conste la existencia del arrendamiento? ¿Incluso aunque el arrendamiento sea anterior pero no esté inscrito? ¿Incluso aunque fuese conocido por el acreedor hipotecario o por el rematante?
Y sin necesidad de entrar en los casos más dudosos, a la luz de la nueva normativa está claro que el arrendatario que no ha inscrito su derecho podrá ser desahuciado cuando el propietario vende a un tercero que cumple los requisitos del artículo 34 o cuando pierde su derecho en virtud de una ejecución hipotecaria si el rematante ignoraba el estado posesorio. Después de la polémica levantada por el lanzamiento del deudor que impaga y de promulgar una Ley para su mayor protección no parece que tenga mucho sentido reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos para desproteger al arrendatario frente a la ejecución hipotecaria de la que no tiene culpa ninguna. Y todo ello, no por la presión de las entidades de crédito acreedoras que han convivido con el antiguo artículo 13.1 sin protesta, sino para acomodar la legislación a los sagrados y, por lo que se ve, absolutos principios hipotecarios. También será curioso observar que un arrendatario pueda ser desahuciado por un fondo de inversión que haya comprado en bloque una cartera de inmuebles (acaso del SAREB o de una entidad de crédito) si la entidad vendedora por error no ha consignado en el contrato la situación arrendaticia del inmueble.
Claro que siempre se podrá contestar que el arrendatario tenía un medio para evitar estos efectos: inscribir su contrato. Pero, ¿es lógica esta exigencia que cambia unas costumbres hasta ahora extendidas? Además de aumentar los costes de la contratación, ¿no se llenará el Registro de cargas inscritas de difícil cancelación? ¿De verdad esto va a suponer una mejora de la seguridad del tráfico o va entorpecer el tráfico futuro de bienes inmuebles que figuren gravados con arrendamientos ya extinguidos pero de imposible cancelación? Y sobre todo, ¿no debe reconocerse algún efecto jurídico a la apariencia derivada de la situación posesoria?
Parece que todo debe quedar supeditado a la estricta aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y fe pública, como si estos fueran los únicos que aseguran la seguridad del tráfico jurídico y la inscripción el único mecanismo de creación de apariencias jurídicas susceptibles de protección. Tal vez es lógico que sólo a través de la inscripción pueda oponerse al adquirente el contrato en su totalidad pero esto no debe significar que la falta de inscripción suponga la inoponibilidad absoluta de la relación arrendaticia. Y, por encima de consideraciones teóricas, lo que no está tan claro es si esto es lo mejor para la sociedad o si, como ocurría con el régimen anterior razones sociales propugnan una mayor protección a los arrendatarios de vivienda.