La reserva de la tasación pericial contradictoria: una defensa necesaria

A la amargura económica que sufre el propietario de un inmueble que ve disminuido su valor se une ahora la lenta adaptación que la fiscalidad está teniendo en este desgraciado escenario.
A ningún ciudadano de a pie se le escapa que los pisos valen hoy mucho menos que hace dos años. Es dramática la situación de quienes se ven forzados a vender un inmueble, que han de rebajar enormemente su precio si quieren garantizarse una rápida transmisión. Nadie mejor que ellos para palpar la situación de un mercado inmobiliario sobrevalorado que algunos siguen intentando sostener con falsas proclamas de recuperación próxima del sector|.

El problema de esta sobrevaloración nominal crece cuando la fiscalidad entra en juego en estas transacciones. Las arcas públicas se nutren de manera importante de los impuestos que gravan las operaciones inmobiliarias. Y el drama que aquí comento es el que sobreviene cuando habiendo transmitido el inmueble por un precio determinado, toma sin embargo la Administración  un importe superior.

Me explico. En muchas ocasiones la magnitud tomada para configurar la base imponible es el denominado valor real, que no el precio. Es de hecho la regla general en el ITPAJD y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Pero también en el IRPF aparece este término al señalar el artículo 35.3 de la Ley que prevalecerá siempre el valor de mercado de ser superior al importe por el que se hubiese transmitido el bien (lo cual puede dar lugar a una ganancia fiscal habiendo sin embargo pérdida económica en la venta). También se atiende al valor real para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en los casos de aportaciones no dinerarias, permutas y resto de transacciones que no tengan una contraprestación dineraria. Otro tanto sucede también en el Impuesto sobre Sociedades (véase artículo 15) y en el IVA (véase las permutas).

En resumen, son muchas las transacciones en las que se atiende al valor real o valor de mercado a la hora de fijar la cantidad de impuestos a pagar.

¿Y cuál es el valor de mercado de un bien? Es aquí donde surge el problema. En un mercado inmobiliario desplomado, las administraciones deberían reaccionar rápidamente y adaptar sus valoraciones a la real situación del sector. Si las administraciones no son sensibles al descalabro de precios que está teniendo lugar, se corre el riesgo de que se tome por valor de mercado un importe superior al real, gravando al contribuyente por encima de la capacidad contributiva que debe ser gravada.

Frente a este problema de una sobrevaloración administrativa del valor de los inmuebles no cabe más que apelar a todas las vías de defensa posibles. Sin duda la más atractiva aquí es la tasación pericial contradictoria (TPC), que ha de plantearse con carácter previo al recurso contra cuestiones de fondo.

Ahora bien, antes de plantear la TPC, lo lógico es que primero se reciba una valoración administrativa debidamente motivada, ya no sólo por mandato legal (artículo 134 LGT) sino también porque, de lo contrario, difícilmente se podrá discrepar de las magnitudes tomadas por el perito de la Administración y proponer otras distintas.

De incurrir la Administración en una deficiente motivación, cabría plantar lo que se conoce como reserva de la TPC, aludida en el artículo 135 LGT. Consiste en la apertura de un trámite previo a la TPC (y a su vez previo también al recurso por cuestiones de fondo) en donde se recurre exclusivamente la deficiente motivación; reserva que suspende los plazos de recurso y la ejecución de la deuda sin necesidad de prestar garantía.

De este modo el iter procesal lógico quedaría así: primero se recurre la deficiente motivación de la valoración por si la Administración debiera realizar otra debidamente motivada; después vendría la TPC; y por último se abriría la vía de recursos contra el fondo del asunto.

Este iter procesal lógico, sin embargo, se rompe cuando se considera que la reserva de la TPC sólo procede en los impuestos en que así esté previsto, actualmente sólo en el ITPAJD. Lo cual provoca que si en el resto de tributos la Administración incurriera en una insuficiente motivación, se privaría al contribuyente de un medio de defensa pues, o se le obliga a acudir a una TPC contra una valoración que no entiende, o se le obliga a un recurso ordinario perdiendo la vía de la TPC.

Esto no puede ser. Tal es así que el propio TEAC se ha pronunciado a favor de esta reserva en tributos distintos al ITP, en dos ocasiones. Bien es cierto que también lo ha hecho en contra en una ocasión.

Esperemos que la lógica se imponga y que se reconozca esta reserva en todo caso, como medio de defensa que asegure una correcta motivación del acto contra el que luego litigar.

Impuestos en tiempo de crisis (III). Ingeniería fiscal recaudatoria

La ingeniería fiscal siempre se ha considerado cosa de los contribuyentes, especialmente de los más ricos que gracias a ella consiguen serlo menos (menos contribuyentes, claro, porque de lo que se trata es de seguir siendo igual de ricos). Para unos se trata de una mera optimización fiscal dentro de la legalidad, para otros lo que se hace es forzar las normas, buscar lagunas y resquicios y utilizar todos los instrumentos, incluso foráneos y normalmente sólo al alcance de unos pocos, para pagar menos impuestos que los demás.|

Lo que es una relativa novedad es que al carro de la ingeniería fiscal se apunten con ímpetu los sujetos activos de la fiscalidad, es decir, las Administraciones Tributarias que, ante el descenso de la actividad y consiguiente caída de la recaudación, como subir los tipos tiene mala prensa, lo que hacen es afilar el lápiz, agudizar el ingenio y poner la imaginación a trabajar para forzar las leyes al máximo y exprimir las interpretaciones (y a los contribuyentes) en aras de la manida optimización de resultados.

Aunque este fenómeno es común a todas las Administraciones, son las Comunidades Autónomas las más avanzadas, especialmente en la aplicación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuya complejidad técnica facilita interpretaciones ciertamente imaginativas en aras del fin último: la recaudación.

Hoy nos encontramos en la práctica, con demasiada frecuencia, que operaciones que hasta ahora se consideraban exentas o sujetas a tipos reducidos son objeto de liquidaciones sorpresivas, por el cambio de criterio, y sorprendentes, por el resultado, lo que en nada favorece la seguridad jurídica. Además el virus de la ingeniería fiscal se extiende con rapidez y cualquier nuevo “hallazgo” de una comunidad o de una simple oficina liquidadora se propaga rápidamente por el todo el territorio nacional.

La cosa se agrava si se tiene en cuenta que, a falta de compraventas, hipotecas y operaciones societarias, que siempre han sido las más productivas, las Comunidades Autónomas ponen su punto de mira en las operaciones ahora más frecuentes: refinanciaciones, subrogaciones, novaciones, etc. Es decir, operaciones que lejos de poner de manifiesto riqueza indican todo lo contrario y en las que la angustiosa situación del particular se ve agravada por una rigurosa interpretación del régimen fiscal aplicable a la operación que, en muchas ocasiones, hace inviable la solución pretendida.

En la mayoría de los casos, se trata de interpretaciones forzadas que muchas veces acaban siendo corregidas por los tribunales pero sólo muchos años después y sólo en beneficio de los pocos que han tenido la paciencia y los medios para acudir a la vía contenciosa.

En este blog se ha hecho ya referencia a casos concretos como la interpretación, denunciada por Fernando Gomá a los pocos días de la inauguración, que lleva a negar al contribuyente las exenciones fiscales previstas en los casos de subrogación y novación por el simple hecho de que la operación se hubiese articulado no como préstamo sino como crédito o la crítica que hace pocos días hacía José Manuel Sánchez Tapia al injusto tratamiento de las fianzas en las viviendas de protección oficial. Yo mismo he hecho referencia a lo descabellado que supone considerar que si el banco y el cliente acuerdan una quita de una deuda impagada para facilitar la dación en pago lo que hay es una donación del banco al deudor. Y como estos se pueden señalar otros muchos casos.

Un ejemplo es el de las fianzas sobrevenidas. Ante la imposibilidad de pagar la hipoteca una solución muy frecuente es refinanciar las cantidades impagadas y novar el préstamo, normalmente ampliando el plazo, para rebajar a corto plazo las cuotas. Si en el préstamo inicial intervinieron fiadores normalmente será necesario su consentimiento y si alguno se niega una posible solución es su sustitución por otra persona. Pues bien, muchas oficinas liquidadoras estiman que esa fianza, cuya constitución inicial estaba exenta, en este momento sí está sujeta a tributación, y por el importe total de la operación, lo que origina un sobrecoste que difícilmente puede asumir el que ni siquiera es capaz de pagar las cuotas del préstamo.

Lo mismo ocurre cuando hay divergencias entre hipotecante y comprador. Puede ocurrir que el solicitante de un préstamo no cumpla los requisitos de solvencia y capacidad económica que el banco exige para su concesión lo que en ocasiones, aunque técnicamente no sea lo más adecuado, se soluciona incorporando a alguna otra persona a la condición de prestatario. Pues bien, son muchas las Comunidades que estiman que si el destino del préstamo es la compra de una vivienda y no coinciden los prestatarios con los compradores lo que se ha producido, con independencia de quien pague al final el préstamo, es una donación de los prestatarios no compradores a quienes sí lo son, y, en concreto, si compra una pareja de novios y se incorporan al préstamo los padres de uno de ellos al otro se le aplicará el elevadísimo tipo de las donaciones entre extraños.

Son muchos los ejemplos que pueden citarse pero estoy seguro de que los lectores podrán facilitar, con sus comentarios, muchos más sorprendentes ejemplos de la portentosa imaginación de las oficinas liquidadoras.   

 

La tributación de la fianza en la adquisición de viviendas de protección oficial.

  El art. 45.B.12 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (T.P.A.J.D.) –R.D. Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre– declara exentas del mismo las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial (V.P.O.) y las de constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de las mismas y el art. 25 de Reglamento del Impuesto -R.D. 828/1995, de 29 de mayo- dispone que tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo, y por lo tanto también exentas, la hipoteca y las fianzas, siempre que se otorguen simultáneamente, o bien quede prevista su posterior constitución. |

Siguiendo la literalidad de los preceptos expuestos, estaría sujeta al impuesto la fianza que se otorga en un momento posterior a la constitución del préstamo hipotecario (si en éste no estuviera prevista aquélla). Si bien la claridad de la norma parece no plantear dudas, si descendemos a la realidad de los hechos, nos lleva a plantearnos su justicia e incluso su aplicabilidad.

Pensemos en un caso simple: Entidad pública promotora que vende a comprador de escasos recursos, agraciado con la V.P.O. y que se subroga en el préstamo hipotecario que fue previamente constituido por la propia promotora. Es muy probable que la entidad financiera, ante la sospecha de que dichos recursos limitados pudieran resultar peligrosos para sus intereses considerara prudente -entiéndase imprescindible- exigir una fianza. De sobra sabemos que la entidad financiera conseguirá su objetivo (que en este caso es totalmente comprensible) y que son los siempre abnegados y dispuestos progenitores quienes, en la mayoría de los casos, prestan estas fianzas. Así, de quedar esta garantía sujeta al impuesto, se produce la paradoja de que quien tiene derecho a una vivienda social y a un préstamo subvencionado para hacerse con ella, a rebajas considerables en los aranceles notariales y registrales, a una exención fiscal por la compra y a otra por el préstamo, tenga finalmente que pagar el impuesto por el afianzamiento que le prestan sus padres para poder comprar la V.P.O. Llegamos así al sinsentido de que nuestro humilde comprador viene a recibir un peor trato fiscal que aquellos otros compradores de V.P.O. a los que no se les ha requerido la fianza porque están en una mejor posición económica.

 Partiendo de este mismo supuesto, puede también llegarse al absurdo de que a este comprador le saliera más barato comprar la V.P.O. sin subrrogarse en el préstamo, constituyendo uno nuevo con la cláusula de afianzamiento, que, al ser simultánea, ya no estaría sujeta a tributación. Eso sí, para ello habría de contar con la comprensión y complicidad de la promotora y la entidad financiera, que tendrían que otorgar carta de pago y cancelación del préstamo-promotor.

 La literalidad de la norma nos conduce, por tanto, a un resultado injusto e incluso antijurídico, y el literal es sólo un criterio de interpretación. Sin embargo, ¿de qué nos sirve invocar el artículo 3 del Código civil o un Principio General del Derecho ante la gestoría de la entidad financiera que “provisiona” el impuesto correspondiente a esta fianza? Menos aún nos sirve ante las Administraciones Tributarias competentes, todas ellas de una voracidad recaudatoria feroz. Quizá sí le preocupe este asunto al actual Gobierno de España, tan preocupado por las políticas sociales, y esté dispuesto a poner fin a esta injusticia mediante la oportuna iniciativa. No perdamos la esperanza.

 Cerramos el post con el comentario de Joaquín Zejalbo Martín, Notario de Lucena (http://www.notariosyregistradores.com/consultas-DGTr/2009-NOVIEMBRE.htm): “

La tributación de la fianza en este tipo de adquisiciones puede considerarse contraria al principio constitucional de capacidad económica, en cuanto supone un gravamen de la debilidad de ingresos del que adquiere una vivienda protegida, en comparación con el que no necesita dicha fianza por su mejor situación… No se puede gravar la falta de capacidad económica en las ventas de bienes destinados a colectivos con capacidad económica limitada, es un contrasentido.”

 

Impuestos en tiempo de crisis (II). Las bases de comprobación de valores

Sabido es que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica sobre el valor de los bienes transmitidos, teniendo el sujeto pasivo la obligación de declarar el precio real y las Administraciones Tributarias (léase Comunidades Autónomas) el derecho a comprobar y, en su caso, modificar (léase subir) el precio declarado.

Para facilitar a los sujetos pasivos el cumplimiento de sus obligaciones y a la Administración su labor fiscalizadora, las Comunidades Autónomas han venido publicando lo que se llaman bases de comprobación de valores, es decir, los criterios que permiten conocer el valor que la Comunidad Autónoma va a atribuir a cada inmueble, de tal forma que si el valor declarado es igual o superior al que resulta de esas tablas será admitido por la Administración.

El problema es que esas tablas se han ido actualizado año a año durante todo el proceso de escalada inflacionista pero no ha ocurrido lo mismo cuando el proceso se ha invertido y el valor de los inmuebles ha sufrido una notable caída.

La consecuencia es que hoy en día, con muchísima frecuencia, las tablas proporcionan un valor muy superior al valor real y el Notario se ve obligado a advertir a su cliente de que, aunque esté cumpliendo sus obligaciones y declarando el precio real, con toda probabilidad se encontrará con una liquidación complementaria por la que se le obligue a tributar por un valor superior al precio que realmente ha pagado.

El problema se complica por la deficiente actuación de las Comunidades Autónomas en el cumplimiento de sus funciones comprobadoras.

Existe una abundante doctrina jurisprudencial (especialmente S.T.S. de 21 de junio de 2010, en unificación de doctrina) que considera que la actuación de las Comunidades no puede limitarse a un mero automatismo o a la aplicación sin más de unas tablas genéricas sino que debe realizarse una comprobación individualizada para cada caso concreto, de tal manera que la liquidación complementaria debe basarse en una motivación que proporcione al sujeto pasivo los criterios que justifican la concreta decisión. Si la Administración no cumple sus obligaciones la valoración practicada será nula, pero ello no implica la nulidad de la liquidación tributaria girada sino que la Administración dispone de una nueva y única oportunidad para llevar a cabo una adecuada comprobación de valores que incorpore los argumentos y justificaciones preceptivos.

Sin embargo, las Comunidades Autónomas, prescindiendo de todo criterio jurídico y atendiendo a una mera valoración del coste-beneficio, se limitan al mero automaticismo y aplican, sin más, las tablas preestablecidas.

El resultado de todo esto es que el ciudadano que compra una vivienda y declara el precio real se ve amenazado por una liquidación complementaria que resulta de la mera aplicación de unas tablas estancadas en la cumbre de un proceso hiperinflacionista hoy totalmente superado. Cuando llegue la liquidación complementaria podrá recurrir y con toda seguridad el Tribunal Económico Administrativo o, en última instancia, los Tribunales de Justicia anularán la liquidación practicada por inmotivada. La Comunidad tendrá derecho a realizar una nueva valoración y, en la inmensa mayoría de los casos, se limitará a repetir la anteriormente realizada sin añadir nada. Si el interesado recurre la valoración ésta volverá a ser anulada y entonces, por aplicación de la doctrina del Supremo, la Comunidad habrá perdido el derecho a nueva liquidación.

En definitiva, aunque el particular declare el precio real es muy probable que tenga que dedicar su tiempo y su dinero a pleitear contra una liquidación complementaria basada en una comprobación infundada y si se descuida, deja pasar algún plazo o no dispone del asesoramiento adecuado tendrá que tributar por un precio superior al que realmente ha pagado. ¿Hay Derecho?

Impuestos en tiempos de crisis (I). Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los bienes

Aunque resulte paradójico, hoy en día a un notario le resulta, en muchos casos, casi imposible explicar al cliente, y contribuyente, que el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana es un impuesto que grava el incremento del valor de un bien de naturaleza urbana.

Este impuesto, coloquialmente llamado plusvalía municipal, como su propio nombre indica, se basa en la idea de que el Ayuntamiento debe beneficiarse del incremento del valor que experimenta una vivienda, local o cualquier finca urbana, incremento que se pone de manifiesto cuando se vende. Se considera que si los bienes urbanos aumentan de valor se debe a muchos factores y uno de ellos, no de menor relevancia, es la actividad del Ayuntamiento. Si quien vende una vivienda obtiene un pingüe beneficio es, se supone, en buena parte debido a la actividad del Ayuntamiento (que urbaniza, proporciona servicios y dotaciones, mejora las infraestructuras y las comunicaciones, limpia, vigila, embellece, etc.) y, por tanto, es justo es que el Ayuntamiento participe de las ganancias del vendedor.

Para permitir el cálculo y facilitar la gestión del impuesto se introdujeron unos criterios objetivos, de tal forma que el incremento del valor, y la cuota a pagar al Ayuntamiento, se calcula en virtud de un porcentaje que se aplica sobre un valor predeterminado, el del suelo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (por cierto, objeto de numerosas subidas a través de sucesivos catastrazos), y que es mayor cuanto mayor sea el número de años transcurridos.

El problema es que este sistema puede ser lógico si se parte de una premisa hasta ahora incuestionable: que los bienes urbanos siempre aumentan de valor. Pero, como ocurre en otros muchos ámbitos, la aguda crisis que padecemos convierte en papel mojado muchos principios hasta ahora inquebrantables.

En la actualidad, las ventas con pérdidas, por precio inferior al de compra, tanto de viviendas como de locales, son el pan nuestro de cada día. Es más, son muchos los casos en los que el propietario de una vivienda, ante la imposibilidad de hacer frente al pago de su hipoteca, no encuentra más salida que vender por un precio inferior no sólo al que él pagó sino al saldo actual de su hipoteca, lo que supone que no sólo habrá tenido pérdidas sino que además tendrá que poner dinero, si lo tiene o si encuentra a algún familiar o amigo que se lo preste, para equiparar el saldo del préstamo al precio de venta, única forma de que la operación sea viable.

Ciertamente, resulta difícil explicar al que vende no sólo perdiendo dinero sino poniéndolo de su bolsillo que tiene que compartir sus supuestas e inexistentes ganancias con el Ayuntamiento mediante el pago de una cantidad no pequeña y que, seguramente, no tenga.

Resulta, entonces, imprescindible la reforma del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana para adaptarlo a la realidad social y evitar situaciones de auténtica injusticia. Pero mientras esta necesaria reforma se produce, por favor, que al menos le cambien el nombre al impuesto puesto que te cobren un impuesto injusto y sin fundamento duele, pero duele más si te cobran con recochineo.

¿Tiene su hipoteca en La Caixa? Hacienda quiere cobrarle más

El título de este post puede parecer redactado con el propósito de atraer su atención, querido internauta, y desde luego tiene esa finalidad. Pero además, es cierto. Se trata de un asunto muy técnico, al que trataré de despojar de esos tecnicismos y explicarlo de un modo, podríamos decir, minimalista. |

 

En estos últimos años, tan turbulentos desde el punto de vista económico, han sido muy frecuentes las ampliaciones del plazo para pagar la hipoteca. La entidad financiera permite así que el deudor pague más desahogadamente, al aumentar el número de meses y rebajar por tanto la cuota mensual, con el añadido de que el coste de la operación es muy pequeño; en particular, desde el punto de vista fiscal, está exenta del impuesto de A.J.D. por así disponerlo la ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

 

Sin embargo…Hacienda ha encontrado un resquicio legal a través del cual tiene la intención de cobrar ese impuesto a todos aquellos deudores que alteren el plazo de su hipoteca si lo que tienen no es un préstamo hipotecario, sino un crédito hipotecario (es decir, básicamente casi todos los que tienen su hipoteca en La Caixa, principal comercializadora de este producto).

 

¿Y en qué se diferencia un préstamo de un crédito hipotecario? En poca cosa para la mayoría de los deudores. En ambos casos la cantidad prestada ha de devolverse en los plazos pactados pero, solamente en el crédito, el deudor que ya haya devuelvo parte de lo prestado tiene la posibilidad de volver a pedir esa parte devuelta, generando un nuevo préstamo, todo ello garantizado con la hipoteca inicial. Es una manera de fidelizar al cliente por parte de la entidad, ofreciéndole un producto más sofisticado, pero la mayor parte de las veces el deudor no vuelve a solicitar más dinero, con lo cual el crédito se comporta igual que un préstamo.

 

En el año 2007 fue reformada la citada ley 2/1994, y, aunque el texto de la reforma estaba bastante mal redactado -como por desgracia suele ser habitual – la idea de que a partir de esta fecha los beneficios fiscales previstos en la ley eran también aplicables a los créditos hipotecarios y no sólo a los préstamos fue aceptada por todos. ¿Todos? No porque, al igual que en las aventuras de Astérix, existe un pequeño grupo de personas que se resisten abnegadamente a aceptar esta opinión general; el problema es que esos resistentes trabajan en la Dirección General de Tributos, la cual en diversas consultas vinculantes ha negado que de la ley pueda deducirse que los créditos hipotecarios disfrutan de las mismas exenciones previstas para los préstamos.

 

La doctrina de la DGT ha sido un pase al hueco que han aprovechado las CC.AA., que tienen el impuesto transferido, para controlar el balón y marcar un gol al ciudadano de a pie. Hasta este momento, las modificaciones de plazo o de tipo de interés de los créditos hipotecarios se consideraban exentas de AJD, e incluso en la propia escritura la entidad financiera hacía constar esta exención. Ahora, muchas Haciendas autonómicas pretenden revisar los expedientes de los últimos cuatro años y hacer pagar al deudor -que había pedido un cambio de plazo precisamente porque atraviesa dificultades financieras- no solamente la deuda, sino intereses de demora y sanción. La cantidad total no es ninguna broma, en una hipoteca de 200.000 euros de principal podría llegar a ser de unos 6000 euros.

 

Esto se agrava porque esas mismas CCAA han venido admitiendo hasta ahora la exención de los créditos y no han girado ninguna liquidación durante años; en definitiva, se entendía que interpretaban la ley extra?a de esta forma. Ahora deciden que no están exentos, y lo que hacen es algo que me parece cercano a lo inconstitucional, como es aplicar el cambio de criterio que se acaba de producir a las liquidaciones de los últimos 4 años, de forma retroactiva por tanto, y contra las exigencias de la buena fe.

 

Lo grave es que todo esto lo va a pagar el que ninguna culpa tiene como es el deudor agobiado, el que solicitó un poco de oxígeno financiero en forma de aumento del plazo de su hipoteca y ahora se ve sancionado porque el legislador no sabe redactar, la DGT utiliza un hilo jurídico muy fino, las CCAA buscan dinero donde sea y la entidad financiera probablemente no se hará cargo. ¿Hay derecho?