Entradas

Robin Hood en Baleares: la expropiación de viviendas para alquiler social

El Gobierno balear de Francina Armengol va a expropiar temporalmente 56 viviendas a “grandes tenedores” para destinarlas al alquiler social. Una medida de alcance muy restringido, que difícilmente va a solucionar el problema de la vivienda en una Comunidad en la que vive más de un millón de habitantes, pero que se enmarca en el modelo propagandístico en el que parecen instalados los actuales gobernantes. Y que desatiende, además, las graves consecuencias -jurídicas y económicas- que puede acarrear en el futuro esta medida cortoplacista, ahuyentando posibles inversores en la época en que más necesarios resultan.

Para entender los motivos que subyacen tras esta peculiar decisión hay que conocer el contexto en el que se maneja el actual Pacte de Progrés, presidido por la socialista Armengol. Un gobierno de coalición formado por un conglomerado de partidos de izquierda y separatismo catalanista que lleva gobernando en Baleares una legislatura y media. Pues bien, desde el 2014 al 2020 los ingresos de la Comunidad Autónoma (según sus propias estadísticas publicadas) han crecido un 54,6% (de 2673 millones de euros a 4133), los gastos de personal han crecido un 41% (de 1198 millones de euros a 1673) y los gastos generales un 38,32% (de 2761 millones de euros a 3819). Un récord absoluto para las islas en todos los sentidos, aprovechando la bonanza económica y sucesivas excelentes temporadas turísticas.

Pero el Gobierno “de Progreso” ha sido incapaz de construir -en casi seis años- ni una sola vivienda social. Todo ese incremento presupuestario se ha ido por el voraz sumidero de colocar a la inmensa red clientelar que requiere la pléyade de partidos que integran la coalición gobernante. Y, además, la propia Conselleria de Vivienda lleva tiempo negándose a firmar certificados de descalificación de las antiguas Viviendas de Protección Oficial que van cumpliendo su plazo de vigencia legal (en general, 30 años), con el único objetivo de que no bajen vergonzosamente en las Islas Baleares las ya magras estadísticas de vivienda social durante el mandato de un Gobierno “progresista”. Privan así a sus actuales titulares de un documento oficial que les acredite como legítimos propietarios de una vivienda “libre”.

Explicado el actual contexto político, examinemos ahora las particularidades jurídicas de la medida propuesta por el Gobierno de Armengol. Se trata de una expropiación temporal por un periodo de 7 años (lo que les queda de legislatura y la siguiente) de 56 viviendas pertenecientes a “grandes tenedores”, supuestamente bancos y fondos de inversión, siguiendo la dinámica populista que caracteriza a estos gobernantes. Aquí destaca la actitud ventajista de hacer política social a costa de la vivienda privada cuando se ha sido incapaz de construir auténtica vivienda pública, disfrutando además de una época de vacas gordas en los últimos años, pues han nadado en la abundancia presupuestaria durante más de un lustro.

En lugar de crear un parque público de viviendas en alquiler para atender a los colectivos más desfavorecidos -a quienes dice representar- o en lugar de estimular la construcción privada de vivienda social mediante una buena política de incentivos fiscales (mantra intocable para la izquierda en general), rebajando impuestos a los constructores y subvencionando a los inquilinos, el Gobierno balear ha optado por una medida efectista que no va a solucionar nada. Incluso podría haber fomentado la reconversión de hoteles obsoletos, cuyo turismo barato de sol y playa lleva años demonizando, que presentan fácil transformación en apartamentos de precio económico.

Pero es que, además, la figura elegida presenta inconvenientes legales que van a limitar su ya mermada efectividad práctica. Según lo anunciado, se va a utilizar contra los propietarios la figura de la expropiación forzosa temporal para luego ceder esas viviendas en arrendamiento como viviendas sociales a personas necesitadas. Pero la expropiación forzosa es una materia de competencia legislativa estatal que, por su incidencia en el contenido esencial del derecho de propiedad, goza de reserva de Ley estatal, según el artículo 53 de la Constitución española.

La profesora de Derecho Civil de la Universidad de Cádiz Cristina Argelich publicó en 2018 en la Revista Catalana de Dret Públic un interesante trabajo sobre las expropiaciones temporales de vivienda, destacando los inconvenientes que limitan su eficacia práctica. Sostenía que la utilización del mecanismo expropiatorio, en combinación con un arrendamiento posterior por la entidad expropiante, no respeta los principios constitucionales en que se fundamenta la expropiación forzosa y supone un sacrificio patrimonial no justificado para el sujeto expropiado. Y añadía que el procedimiento de expropiación forzosa -por su propia naturaleza coactiva y confiscatoria- acarrea unas mayores garantías legales que demorarían en exceso este tipo de actuaciones, que no resultarán útiles para atender necesidades urgentes de vivienda de los beneficiarios, de manera que la medida sería más efectista que efectiva.

Proponía como alternativa la profesora Argelich una posible negociación de arrendamientos forzosos por parte de la Administración con titulares de viviendas desocupadas por incumplimiento de su uso habitacional, como ha funcionado con éxito en el Reino Unido. Pero siempre dentro de un ámbito de negociación con los afectados, que sólo llegaría a la imposición forzosa del arrendamiento -mediante un acto administrativo- en caso de desatención a los requerimientos reiterados de la Administración.

El plan parece formulado con evidente entusiasmo propagandístico y notable precipitación jurídica. Y generará, a buen seguro, una ristra de pleitos con los afectados, dado que el procedimiento expropiatorio no tiene la agilidad que precisan determinadas urgentes soluciones habitacionales. Ya uno de los propietarios afectados, una empresa de gasolineras que había comprado ocho apartamentos en Menorca -y que está reformando para su venta (con varios ya apalabrados)- ha anunciado que va a adoptar medidas judiciales. Aun así, el impacto mediático ya está logrado, con repercusión garantizada incluso a nivel nacional. Objetivo conseguido, en unos gobernantes que hacen prevalecer el populismo sobre la gestión. Nuestra Robin Hood a la mallorquina podrá sentirse satisfecha. Su Gobierno no ha construido en 6 años una sola vivienda social, pero va a tener que afrontar 56 pleitos, uno por cada vivienda expropiada. Lo que viene a ser verdadero “Progreso”.

Sobre la cláusula rebus sic stantibus y cómo “frenar” el procedimiento de desahucio

En esta película de ciencia ficción, escrita por el SARS-CoV-2 y dirigida por la COVID-19, la protagonista estrella en la categoría jurídico-procesal está siendo, sin lugar a dudas, la denominada cláusula “rebus sic stantibus”.

Para no repetir guiones –hay filmografía lo suficientemente sugestiva como para ver la misma película una y otra vez–, podéis consultar aquí el post publicado por Segismundo Álvarez el 17 de marzo de 2020, en el que explica con gran acierto el concepto y requisitos para la aplicación de esta doctrina jurisprudencial.

En lo que aquí nos interesa, lo relevante es que la aplicación de esta cláusula nos permitiría solicitar la modificación judicial de lo pactado en virtud de un contrato, en principio de tracto sucesivo y de larga duración. El ejemplo por excelencia es el contrato de arrendamiento de local de negocio.

Sin embargo, ¿qué ocurre cuando el procedimiento ordinario, plenario, cuyo objeto es la modificación del contrato de arrendamiento coincide en el tiempo con el de desahucio, sumario, tendente a desalojar del local al inquilino que no ha satisfecho la totalidad de las rentas devengadas? En la disputa por la estatuilla, que en este caso es la estimación de una u otra demanda, no hay podio ni segundas posiciones: bien se modifica el contrato, bien se procede al desahucio. No tiene cabida el consuelo del “otro año será”.

En este tipo de situaciones existen herramientas legales para tratar de evitar un desahucio que, por su propia naturaleza, es prácticamente inminente, a diferencia de lo que ocurre con los procedimientos ordinarios, que tienden a dilatarse en el tiempo y cuya decisión final, en muchas ocasiones, acaba siendo recurrida ante la Audiencia Provincial correspondiente.

Por supuesto, si el arrendatario goza de capacidad económica suficiente, la mejor opción es la enervación del desahucio: consignar las cantidades devengadas mientras esperamos la respuesta del Juzgado que esté dirimiendo el pleito sobre la modificación del contrato. Esta opción es la única que no entraña riesgo alguno, salvo que con carácter previo a la demanda de desahucio se hubiera producido un requerimiento extrajudicial de pago conforme dispone el artículo 22.4 de la LEC. También cabe la posibilidad de instar la adopción de medidas cautelares, cuestión sobre la que hablaba Miguel Fernández Benavides en su post de 16 de septiembre de 2020 (ver aquí).

No obstante, lo habitual es que el arrendatario se encuentre en una situación precaria desde un punto de vista económico y que las medidas cautelares no lleguen -o lleguen tarde-, de manera que tendremos que buscar otras alternativas: la cuestión compleja y la prejudicialidad.

En cuanto a la cuestión compleja, ha sido definida por la jurisprudencia como aquella que hace tremendamente dificultosa o imposible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las relaciones negociales.

En consecuencia, el criterio que mantienen nuestros juzgados y tribunales es que cuando concurren en la relación arrendaticia cuestiones que pueden revestir cierta complejidad, que van más allá del puro vínculo locativo, se produce un “desbordamiento” del cauce procesal de los juicios de desahucio, convirtiéndolos en inadecuados e improcedentes para dilucidar la contienda planteada a través de esta vía sumaria y privilegiada.

El procedimiento de desahucio es de conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación, pues solamente permite al demandado/arrendatario alegar y probar el pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la enervación. Y es precisamente por ello que, según abundante jurisprudencia, este tipo de procesos son manifiestamente inidóneos para resolver cualquier cuestión compleja, como lo es la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento.

De debatirse una cuestión compleja en el seno de un procedimiento sumario, se correría el peligro de producir indefensión o error y, sobre todo, de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.

Pero también existe una segunda herramienta procesal una vez que el arrendatario ya ha formulado demanda para la modificación del contrato y, estando pendiente de resolución, el arrendador insta el procedimiento de desahucio. En este caso, la solución pasa por acudir a la figura de la prejudicialidad, regulada en el artículo 43 de la LEC, y desarrollada y concretada por la jurisprudencia.

Una simple lectura del meritado precepto nos permite extraer los dos requisitos básicos de la prejudicialidad: (i) que exista una cuestión que constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil; y (ii) que no sea posible acumular los autos.

Por su parte, la jurisprudencia mayor ha determinado que cuando existe conexión entre dos procesos, de modo que lo que en uno de ellos se decida resulte antecedente lógico de la decisión de otro, entra en juego la prejudicialidad civil, cuya consecuencia no puede ser otra que la suspensión del curso de las actuaciones hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial (SSTS 20 de noviembre de 2000, 31 de mayo, 1 de junio y 20 de diciembre de 2005).

En nuestro caso, la concurrencia de los requisitos es evidente. Por una parte, existirá una demanda de juicio ordinario interpuesta por el arrendatario al objeto de solicitar una modificación del contrato, radicando la discusión en determinar cuál es la renta exigible al arrendatario. Y, por otra, resultará manifiesta la imposibilidad de acumular los autos, toda vez que el procedimiento de desahucio debe seguir los cauces sumarios del juicio verbal, mientras que la aplicación de la cláusula rebus al contrato de arrendamiento constituye, como adelantábamos, una cuestión compleja que necesita ser debatida en un juicio plenario.

No obstante lo anterior, es recomendable ser precavido: no sorprendería a estas alturas encontrar un disidente que, apartándose del criterio preestablecido, decida tratar cuestiones complejas en un breve corto en lugar de rodar la película que un guion de tal entidad merecería.

De hecho, son numerosos los Juzgados de Primera Instancia que en los últimos meses están aplicando la cláusula rebus en el seno del procedimiento sumario de desahucio para minorar la cuantía de las rentas devengadas durante el estado de alarma, si bien se trata de casos en los que no existía un procedimiento declarativo previo en el que se solicitase por el arrendatario la modificación del contrato.

En otro orden de cosas, no podemos dejar de hacer mención al Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, aprobado por el Parlamento de Cataluña, cuya redacción parece otorgar al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato de arrendamiento sin penalización en el caso de que las medidas de suspensión de la actividad se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año. En cualquier caso, esta última cuestión da para una miniserie aparte, que excede con creces del tiempo de visualización otorgado por los dignos lectores. Ahora sí: otra vez será.

 

¿Es constitucional la ley catalana que limita el precio de los alquileres? (II)

El pasado día 4 de octubre tuve ocasión de publicar en este blog un pequeño comentario sobre la constitucionalidad de la ley catalana de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, en vigor desde finales de septiembre pasado, desde la exclusiva perspectiva de la distribución de competencias en nuestro Estado compuesto. Paso ahora a completar dicha reflexión con algunas ideas sobre la constitucionalidad de dicha ley desde la perspectiva de su contenido material (1), finalizando con algunas ideas sobre la aplicación práctica de la ley y su futura evaluación (2).

1) Como se recordará, esta ley catalana prevé una regulación por la que, salvando ahora numerosos detalles, en los contratos de alquiler de viviendas situadas en áreas declaradas formalmente de mercado tenso (sea ahora durante un año, DT 2ª,  por la propia ley, que incorpora un listado de decenas de municipios, y, en el futuro, por diversas Administraciones, habilitadas legalmente a ello, de acuerdo a ciertos requisitos legales)  la renta pactada en el contrato no podrá exceder, salvo en algunos supuestos, alguno de estos índices fijados administrativamente: el de referencia de precios de alquiler de la vivienda  o el  de garantía de competitividad (ver art. 7 Ley 2/2015), en este segundo caso si la vivienda ya hubiera sido arrendada en los últimos 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley.

Desde el punto de vista del contenido de las medidas previstas, se podría reflexionar, por ejemplo, sobre el respeto o violación de la ley de varios derechos y principios constitucionales, como por ejemplo el principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos (art. 9.3 CE), incluido el legislador, el derecho de propiedad (art. 33 CE), o el principio de proporcionalidad (que el TC ha extraído del art. 1 CE, así STC 65/1986, como inherente al Estado de Derecho y deducible del valor Justicia), por ejemplo.

-En cuanto a la posible vulneración del principio constitucional de interdicción de la arbitrariedad, el Tribunal Constitucional en algunas ocasiones ha declarado inconstitucionales leyes por este motivo, a falta de una fundamentación y justificación racional, pero ha sido un control bastante excepcional (véase la STC 122/2016, en relación al ejercicio arbitrario de la potestad legislativa por el legislador balear). En el supuesto que nos ocupa, la racionalidad de la justificación legal contenida en el Preámbulo y en los antecedentes parlamentarios de la ley parece existir: intentadas y en marcha otras políticas públicas para generar vivienda asequible en el últimos años, la dramática situación existente, agravada por la pandemia de Covid-19, haría racional y justificado (se comparta o no la bondad de la regulación) intentar una medida como la expuesta.

-En cuanto al derecho de propiedad, se podría sostener que la ley supone una expropiación que afecta el derecho de propiedad de los arrendadores de las viviendas situadas en estas zonas declaradas de mercado tenso. Estaríamos ante una regulación expropiatoria, que no habría previsto la correspondiente indemnización, arte. 33.3 CE (regulatory taking, en terminología norteamericana). Ahora bien, hay que tener en cuenta el reconocimiento constitucional de la función social de la propiedad, que posibilita una delimitación del derecho de propiedad, prevista en el art. 33.2 CE y aceptada por nuestro Tribunal Constitucional (TC), tanto en el ámbito rural, con la muy conocida STC 37/1987, auténtico leading case en la materia, como en el urbano, con la menos mencionada pero muy relevante también STC 89/1994, que se sitúa en idéntica línea. Esta última sentencia señaló en relación con la LAU entonces vigente que:

“esta delimitación del derecho de propiedad encuentra una justificación en la proclamación del arte. 47 del Texto fundamental, que recoge el derecho a disfrutar de una vivienda y ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones para lo cual necesarias. Además, no puede olvidarse la relevancia que la continuidad del arrendamiento reviste para la protección de la estabilidad del domicilio familiar, y de la misma familia, en la línea del que se dispone en el art. 39.1 de la Constitución. Responde así a la función social de la propiedad inmobiliaria, sin vulneración constitucional, que el legislador establezca una limitación de esta propiedad que, sin suponer su vaciado o desfiguración, pueda contribuir (con mayor o menor fortuna, según las diferentes teorías económicas) a satisfacer un derecho constitucionalmente afirmado”

En la misma línea, estas delimitaciones han sido aceptadas también por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) en repetidas ocasiones, señalando que la eliminación de lo que se considera por parte de los legisladores injusticias sociales es un ejemplo de las funciones de los poderes legislativos democráticos, concretando cómo en las sociedades modernas se considera a la vivienda como una necesidad primordial, la regulación de la cual no puede ser dejada totalmente en manos del mercado. Así, se pueden consultar las sentencia del TEDH Spadea y Scalabrino vs. Italia, sentencia de 28 de septiembre de 1995, y Mallacher y otros  vs. Austria, sentencia de 19 de diciembre de 1989, por ejemplo.

-Por otro lado, se podría cuestionar la proporcionalidad de la ley, desde la conocida perspectiva de los tres filtros utilizada por la jurisprudencia española y europea (adecuación, necesidad, proporcionalidad stricto sensu). En primer lugar, parece difícil negar que la ley persiga el interés general y que lo puede conseguir, dejando de lado ahora los costes que pueda generar y cómo se repartan éstos, lo que no es baladí, desde luego. En cuanto al filtro de necesidad, el legislador impone esta regulación habiendo ya ensayado previamente y desde hace años medidas menos restrictivas, que se han mostrado ineficaces ante el enorme problema existente. Y lo hace con la voluntad de obtener mayores beneficios sociales (más vivienda asequible no segregado en la ciudad, permitiendo la protección del emergente derecho a la ciudad ) que costes (reducción en su caso del lucro de los arrendadores, quienes se podría sostener que continúan obteniendo un fruto económico de su propiedad; véase lo que se dice más abajo sobre la sentencia Nobel del TEDH).

Así lo entendió el TC alemán en una sentencia de julio de 2019 respecto a una regulación alemana que limita los precios de alquileres, en la que mencionó la finalidad de luchar contra la segregación residencial, evitando una excesiva gentrificación y la generación de guetos urbanos, perjudiciales para la ciudad como sistema,  como una de las finalidades de interés general perseguidas por el legislador alemán, afirmando que “Es de interés público evitar el desplazamiento de los sectores económicamente más débiles de la población de las zonas donde la demanda de alojamiento residencial es alta”. La sentencia señaló, respecto de la regulación alemana, que “Los límites de renta son necesarios; no hay otros medios que, con certeza, sean igualmente eficaces a corto plazo. El legislador encontró un justo equilibrio entre los intereses legítimos de los propietarios y el bien común”.

Por su parte, el TEDH considera, como hemos visto,  que el legislador tiene un amplio margen de apreciación en la delimitación del derecho de propiedad reconocido en el artículo 1 del Protocolo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos, solo limitado, precisamente, por el principio de proporcionalidad y concretamente por la idea de balance justo (fair balance), que tiene que ser analizado caso por caso, para detectar si existe una eliminación del aprovechamiento económico del propietario.

Un caso en que se aplicó esta doctrina de forma clara es la sentencia del TEDH Nobel y otros vs. Holanda, de 2013, en la que ante la demanda de varios propietarios contra una regulación holandesa que limitaba el precio de los alquileres, el TEDH desestimó las reclamaciones, debido a las concretas circunstancias. Así, señaló que:

“36. Cualquier interferencia con la propiedad debe también satisfacer el requisito de la proporcionalidad. Cómo ha afirmado repetidamente el Tribunal, tiene que existir un equilibrio justo entre las exigencias del interés general de la comunidad y las exigencias de la protección de los derechos fundamentales del individuo, siente la busca de este equilibrio justo inherente al conjunto de la Convención. El equilibrio necesario no se conseguirá cuando la persona en cuestión lleve una carga individual y excesiva (ved Sporrong y Lönnroth c. Suecia, 23 de septiembre de 1982, §§ 69-74 Serie A n.º 52, y Brumărescu c. Rumanía [GC], n.º 28342/95, § 78, CEDH 1999-VII).

  1. La preocupación para conseguir este equilibrio se refleja en la estructura del artículo 1 del Protocolo N.º 1 en su conjunto. Por consiguiente, en cada caso de presunta violación de este artículo, el Tribunal tiene que determinar si, en razón de la injerencia del Estado, la persona interesada tuvo que soportar una carga desproporcionada y excesiva (véanse los asuntos James y otros, antes citados; Mellacher y otras c. Austria, 19 de diciembre de 1989, § 48, serie A, N.º 169; y Spadea y Scalabrino c. Italia, sentencia de 28 de septiembre de 1995, § 33, serie A, N.º 315-B).
  2. En los casos en cuestión, el Tribunal observa que no se ha demostrado que los solicitantes primero y tercero -que solo se basan en datos generales para fundamentar sus reclamaciones- no obtengan un beneficio decente de sus ingresos por concepto de alquiler. Lo que sí está claro es que estos solicitantes reciben niveles de alquiler muy superiores al nivel del impuesto sobre la propiedad que se cobra por los pisos, contrariamente a la situación en el caso Lindheim y otras c. Noruega (Ente. 13221/08 y 2139/10, § 129, 12 de junio de 2012). Además, no hay ninguna indicación que los ingresos por concepto de alquiler no cubran los gastos de mantenimiento y los impuestos necesarios, como en el caso de Hutten-Czapska (citado anteriormente). Tampoco hay otros indicios que lo primero y el tercero solicitando hayan tenido que soportar una carga desproporcionada y excesiva.
  3. En cuanto al segundo demandante, se observa que, incluso suponiendo que el alquiler pagado por Y no cubra todos los gastos relacionados con la vivienda, no puede decirse que la decisión del Tribunal Regional haya sido desproporcionada. El solicitante compró el edificio de buena gana, consciente de la cuantía del alquiler que paga. Además, hay que suponer que una persona que compra un edificio para alquilarlo es consciente de las restricciones impuestas por el derecho interno en cuanto a la cuantía máxima del alquiler exigible por una determinada norma y los máximos aumentos anuales de alquiler permitidos. El Tribunal está de acuerdo con las autoridades nacionales que era responsabilidad del segundo solicitante incorporar este conocimiento en las negociaciones de precios cuando compró el edificio.
  4. En estas circunstancias, el Tribunal considera que, teniendo en cuenta el amplio margen de apreciación concedido en los Estados contratantes para regular los problemas de la vivienda, el control del uso de la propiedad en los presentes casos puede considerarse justificado en el sentido del segundo párrafo del artículo 1 del Protocolo N.º 1 del Convenio”..

2) Ahora bien, fuera ya del ámbito jurídico, cosa diferente a la constitucionalidad de la ley es la cuestión de si esta es o no una ley acertada, en el sentido de que pueda contribuir a solucionar el problema de la falta de vivienda asequible con una afectación lo más razonable posible de las rentas de los arrendadores.

Como ya hemos dicho, no es este aspecto, de política legislativa o, directamente, de Política y de ideología, como hemos dicho repetidamente, el que nos interesa en este artículo. Sí que se puede señalar, al menos, que a pesar del ruido interesado, en uno u otro sentido, que pueda generarse, hay que reconocer que faltan todavía datos concluyentes sobre los impactos de las modernas regulaciones internacionales de contención de rentas.

Es verdad que algunas opciones legales podrían ser discutibles desde la óptica del equilibrio necesario entre necesidades diferentes de interés general  y la afectación de derechos de arrendatarios y propietarios arrendadores muy diversos, en situaciones que pueden ser muy distintas (en el primer caso, por ejemplo, diferencia entre arrendatarios con rentas altas y otros; en este último caso, por ejemplo, personas jurídicas, en su caso fondos de inversión, y personas físicas, que hayan comprado un único piso con hipoteca con fines diversas: complemento de pensión de jubilación, futuro salto de alquiler actual a esta propiedad, etc.).

Aunque la ley tiene en cuenta, en parte,  la renta de los arrendadores y arrendatarios, puede ser cuestionable si el umbral establecido ha sido el adecuado o si excluye en la realidad muchos supuestos, de un lado, y la razón para aplicar diferentes umbrales a las dos partes, de otro. Recordemos lo que dice el art. 6 de la ley, apartados 3 y 4: si  es arrendadora una persona física la unidad de convivencia de la cual tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, contando también las rentas de los arrendamientos, no es aplicable en este nuevo contrato el límite del precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, y le es aplicable únicamente como límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, dando por sentado que, si la renta consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia correspondiente, la nueva renta se podrá incrementar hasta el mencionado precio de referencia.

Para hacernos una idea concreta de lo que estamos hablando, para el ejercicio 2020, la Ley de presupuestos de la Generalitat de Cataluña fija el valor del indicador de renta de suficiencia de Cataluña en 569,12 euros mensuales y 7.967,73 euros anuales.

Esto no es aplicable si los ingresos del arrendatario son iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado. Pero en cuanto a los arrendatarios por la parte de arriba, la ley se aplica también a los de alto nivel económico (¿pudiendo ser superior al del arrendador en determinados casos?) sin que haya ninguna matización al respeto, estableciéndose los límites aquí en la libertad contractual de igual manera.

No se ha aplicado aquí la idea que subyace en la figura del gran tenedor, con regulación singular por sus características económicas,  incluida en previas leyes catalanas (y ahora regulada en el Decreto ley catalán 17/ 2019, como aquellas personas físicas, jurídicas o fondos de capital riesgo y de titulación de activos que sean titulares de más de 15 viviendas), pero en relación ahora a arrendatarios con rentas altas. Esa idea puede hallarse en el art. 4.2 segundo párrafo de la vigente LAU, cuando refuerza la libertad de pactos en relación con viviendas cuya ““superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda”.

Por otro lado, la aplicación, en el caso de arrendamientos anteriores a los últimos 5 años a la entrada en vigor de la ley, del precio del último contrato con aplicación del índice de garantía de competitividad estatal, el cual ha sido desde su origen, y continúa siendo, negativo,  puede implicar que el cálculo que se haga a partir de la entrada en vigor de la ley  de un precio de alquiler que no habrá subido en años (ni siquiera el IPC).

Téngase  en cuenta que este índice estatal fue creado por la Ley  2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, en plena Gran Recesión, con un objetivo muy concreto, que no tiene nada que ver con el equilibrio económico contractual. La ley que lo creó, quería, como dice el Preámbulo, que “en el supuesto de que las partes hubiesen acordado explícitamente la aplicación de algún mecanismo de revisión periódica pero no detallasen el índice o metodología de referencia, será aplicable un índice de referencia, el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) elaborado según lo previsto en el Anexo de esta Ley. Este IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable lo Instituto Nacional de Estadística (INE), establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente en la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada miedo España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe miedo debajo de 0 miedo ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. (…) De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía  lo medio plazo

Por otra parte, la ley no ha contemplado ninguna disposición transitoria para la adaptación al nuevo marco legal, lo que habría sido adecuado para permitir a los actores económicos, variados, como decimos, ajustar su comportamiento progresivamente (recuérdese la mención hecha de la STEDH Nobel respeto a la posibilidad de los adquirentes de viviendas para alquilar de poder tener en cuenta la regulación limitativa al hacerlo). Recuérdese también  que el art. 129.4 LPAC, aplicable a proyectos de ley estatales, señala como uno de los principios de buen regulación que:

“A fin de garantizar el principio de seguridad jurídica, la iniciativa normativa se ejercerá de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico, nacional y de la Unión Europea, para generar un marco normativo estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre, que facilite su conocimiento y comprensión y, en consecuencia, la actuación y toma de decisiones de las personas y empresas”.

Ello ha llevado a una modificación de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, por la Ley 40/2015,  en su art. 23, el cual señala ahora que:

“Artículo 23. Disposiciones de entrada en vigor.

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 2.1 del Código Civil, las disposiciones de entrada en vigor de las leyes o reglamentos, cuya aprobación o propuesta corresponda al Gobierno o a sus miembros, y que impongan nuevas obligaciones a las personas físicas o jurídicas que desempeñen una actividad económica o profesional como consecuencia del ejercicio de ésta, preverán el comienzo de su vigencia el 2 de enero o el 1 de julio siguientes a su aprobación.

Lo previsto en este artículo no será de aplicación a los reales decretos-leyes, ni cuando el cumplimiento del plazo de transposición de directivas europeas u otras razones justificadas así lo aconsejen, debiendo quedar este hecho debidamente acreditado en la respectiva Memoria”.

A pesar de que como es sabido, la LPAC no es aplicable a los proyectos de ley autonómicos (de acuerdo con la STC 55/2018), y además la ley catalana es fruto de una proposición de ley, y por supuesto la ley de gobierno estatal no es de aplicación en Cataluña, lo relevante aquí es retener la vinculación de la buena regulación con el principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE).

En cambio, sí que parece acertado que la propia ley prevea su evaluación ex post de manera anual, mediante la creación por parte del Gobierno de una comisión de seguimiento y evaluación, con representantes del sector público y privado y en la que “también  pueden participar personas expertas en la materia”. El Gobierno tendrá que informar el Parlamento con la misma periodicidad sobre cómo está funcionando la regulación, para, en su caso, corregirla en lo preciso.

Evaluación ex post de una política pública formalizada en una norma jurídica que es infrecuente desgraciadamente, aún en Cataluña (y España) pesar de que tenemos ya ejemplos interesantes, como la que venía haciendo el defensor del pueblo catalán de la ley de transparencia, acceso a la información y buen gobierno por propia exigencia de ésta. Pero no por eso dejan de ser importantísimas dichas evaluaciones y su realización tendría que permitir  futuros debates públicos mejor informado.

Ahora bien, nótese como esta evaluación es realizada por una comisión designada desde el mismo Gobierno catalán  y no se genera desde el propio parlamento, como se hace en otros países (así, entre los de habla hispana, Chile), o por un ente público que pueda disfrutar del conocimiento técnico y de la neutralidad necesarias para realizar evaluaciones de calidad (autoridad administrativa independiente).

Ante la complicación progresiva de la regulación y la gestión pública en asuntos como estos y otros, entendemos que sería necesario avanzar de manera urgente en el debate público y en la toma de decisiones necesarias para contar con esta evaluación de políticas públicas formalizadas en normas jurídicas técnicamente informada, imparcial, objetiva y neutral, como componente del sistema de buen gobierno y buena administración.

Aplicación la cláusula rebus sic stantibus a arrendamientos de salas de fiestas. A propósito del auto de 25/9/2020

De nuevo la aplicación de la cláusula rebus ha llegado a los periódicos, ahora de la mano del Auto de 25/9/2020 del Juzgado 81 de 1ª Instancia de Madrid. Los titulares hablan de que el Juzgado exime al arrendatario de pagar la renta (ver aquí) y una asociación empresarial anunciaba que la decisión suponía un “cambio profundo” en este tema. Obviamente una medida cautelar no puede eximir del pago de la renta –solo suspender su pago- y su efecto del auto se limita al caso concreto, pero el examen de este extenso y bien fundamentado al auto es interesante por varias razones.

En primer lugar porque viene a confirmar la posibilidad –e importancia- de utilizar las medidas cautelares en los procedimientos que reclaman la aplicación de la cláusula rebus sic stantitus,  como explica Miguel Fernández Benavides en este excelente post. En el mismo se expone como los jueces han acogido estas solicitudes suspendiendo –según los casos- el pago del 50% de la renta, la ejecución de los avales o la posibilidad de reclamar judicialmente el desahucio o el pago.

También tiene interés el Auto porque aunque el juicio es meramente indiciario y sin examen total de la prueba, anuncia algunas líneas argumentales que no sin duda se mantendrán en la resolución final. Recordemos que uno de los requisitos para la concesión de las medidas cautelares es el fumus boni iuris, es decir que haya indicios de que el que las solicita tiene razón sobre el fondo. Esto supone que el juez analiza, aunque sea de forma provisional, los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus, que como señala consisten en que se produzca una “a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles».

Antes de entrar en el análisis de estos requisitos, el juez descarta una posición doctrinal que lo haría innecesario. Algunos autores (CARRASCO PERERA, ORTÍ VALLEJO, GARCIA VICENTE) habían entendido que la imposibilidad de utilización del inmueble para el destino ordinario como consecuencia de la limitaciones administrativas suponía un incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de proporcionar el “goce útil” y por tanto implicaba directamente el cese del devengo de la renta mientras durara esa situación (ojo, no la suspensión del pago, que es lo que prevé el RDL 15/2020 y el fallo de este auto). Otros como Matilde Cuena (aquí) y Pantaleón (aquí) rechazaban esta idea, y el RDL 15/2020 que estableció la moratoria arrendaticia parecía avalar esta última postura. El auto se inclina claramente por esta última postura diciendo (disculpen la autocita…): “Siguiendo en este punto a  SEGISMUNDO ÁLVAREZ (Pandemia, fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus, Diario La Ley, Nº 9619) en la lógica asignación de riesgos por la naturaleza del contrato de arrendamiento, cada parte responde de lo que está en su ámbito de control: el propietario de su inmueble y el arrendatario del riesgo empresarial (…)  pero el cierre como consecuencia de una pandemia parece caer fuera del ámbito de su responsabilidad: no es algo inherente al inmueble (como su titularidad o conservación), como tampoco es un riesgo empresarial del arrendatario propiamente dicho pues es ajeno al desarrollo ordinario del negocio.”

            Entrando ya en el análisis de los requisitos para aplicar la doctrina considera que el  carácter sobrevenido, extraordinario e imprevisible de la alteración tiene carácter notorio: “En el presente caso, la diferencia de lo que ocurrió en el inicio de la crisis económica de 2008, este carácter extraordinario del cambio de circunstancias no necesita de una previa acreditación. Resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de esta crisis”. Respecto de la desproporción en las prestaciones causada por esta alteración en el contrato, señala que el que sigan existiendo otros usos del local (como almacén, etc…) no impide que sea desproporcionado pagar el 100% de la renta mientras está prohibida su apertura. El juez examina también el requisito del nexo causal entre la alteración sobrevenida y el desequilibrio contractual. La encuentra indiciariamente justificada, pero hay que tener en cuenta que lo hace por “el tratamiento especialmente riguroso que se ha dado a este tipo de negocios”. En efecto estos locales estuvieron obligatoriamente cerrados desde la declaración del estado de alarma hasta junio, momento en los que pudieron abrir con notables restricciones de aforo y actividad, y volvieron a cerrarse sine die el 18 de agosto en Madrid como consecuencia del rebrote. También de manera incidental hace referencia a otro requisito que es la inimputabilidad del que solicita la aplicación de la cláusula: señala que dadas las extraordinarias restricciones al funcionamiento normal de estos negocios y la situación sanitaria general, parece justificada la no reapertura durante el poco tiempo que fue posible. Todo esto es importante, porque nos alerta de que la notoriedad del carácter imprevisible y extraordinario no supone que automáticamente se aplique la claúsula rebus a todos los contratos, ni de igual forma a todos los arrendamientos de local.

El Auto trata también la cuestión de si la regulación realizada por el RDL 15/2020 excluye la aplicación a esos arrendamientos de la cláusula rebus. Algún autor entendía que como el preámbulo del RDL decía que la regulación estaba “en línea con la cláusula “rebus sic stantibus” esto suponía que la previsión del legislador de una moratoria de las rentas para determinados arrendamientos era la solución final e impedía su aplicación por los tribunales. Otros (CUENA aquí, y yo mismo  aquí)  entendíamos que una norma para proteger a los arrendatarios no podía tener una consecuencia contraria a su fin y que se trataba de una solución de mínimos y de emergencia que no impedía la aplicación de la cláusula rebus cuando se dieran sus requisitos. En este sentido se pronuncia el juez: “es perfectamente factible que el arrendatario intente la aplicación de la cláusula rebus para el ajuste del contrato según las verdaderas necesidades del caso concreto…, la previsión del Real Decreto-Ley 15/2020 no es óbice per se a una futura posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus alegada en la demanda, pues dicho Real Decreto-Ley se centra en los efectos más inmediatos de la crisis.”

En relación con el requisito del periculum in mora, el Auto considera que se justifica la medida cautelar porque sin ella el arrendatario se puede ver obligado a declarar concurso y cerrar el negocio al no poder pagar el arrendamiento. Sin embargo, rechaza suspender el pago de la renta hasta que se permita por las autoridades el 85% del aforo máximo –como solicitaba el demandante- por entender que eso iría contra el principio de proporcionalidad. Concede como medida cautelar la suspensión de pago de la renta hasta que se permita de nuevo la apertura (sin perjuicio del pago por el arrendador de determinados gastos que no detalla), y la suspensión del 50% a partir de ese momento hasta la resolución del pleito. Hay que destacar que en ambos casos se trata de una simple suspensión sin que prejuzgue la decisión final sobre el reajuste del contrato. Dice el auto que se concede la medida “con independencia de que, transcurrido un razonable período de tiempo, y estudiado el fondo del asunto, se valore la significación que en el caso concreto ha tenido la pandemia en el negocio en cuestión”. En el propio auto aparecen algunas cuestiones (facturación durante los primeros meses del año, la posibilidad de desarrollar otras actividades, la posibilidad de la resolución del contrato) que deberán ser objeto de examen más detenido por el juzgado y que determinarán el resultado del mismo. Por tanto, no parece probable que la decisión final sea eximir del pago de la renta. La suspensión parece más bien una moratoria que prolonga la legal que acababa el 10 de octubre, dado que de cara a las salas de fiesta la situación es casi igual que en el estado de alarma. El reajuste podría ir más bien por la reducción al 50% de la renta, que es la solución del art. 1575 Cc y que Matilde Cuena había propuesto como solución legal (aquí).

En todo caso el Auto confirma la tendencia de los tribunales a conceder medidas cautelares que eviten la situación de concurso en estos procedimientos. También se pronuncia clara y acertadamente a favor de la posible aplicación de la claúsula rebus a los arrendamientos de local sujetos al RDL 15/2020. Y en relación con su aplicación, deja claro que si bien la pandemia es un acontecimiento sobrevenido, extraordinario e imprevisible, es necesario probar que es la causa concreta del desequilibrio y valorar éste para determinar el reajuste. Para terminar, el auto confirma que la situación extraordinaria justificará en muchos casos de arrendamiento de local abierto al público modificaciones temporales al mismo. Insisto una vez más en que nadie mejor que los contratantes para realizar los ajustes necesarios, evitando llegar a los tribunales, cuyas decisiones serán tardías y no necesariamente mejores para nuestros intereses.

 

 

La importancia (con datos) de la seguridad jurídica en el mercado de alquiler

En el muy largo plazo, al menos desde la década de 1970 del pasado siglo, el mercado de alquiler ha perdido peso en España. El uso de datos censales revela que el mercado de propiedad era del 63.4% en 1970 y ya superaba el 80% al inicio de este siglo.

Desde un punto de vista económico, un mercado de alquiler débil no es deseable por varios motivos: se relaciona con una menor movilidad de personas y trabajadores y eso podría incrementar la tasa de paro. Junto a ello, un mercado de alquiler desarrollado puede ser un instrumento para evitar una concentración excesiva de recursos económicos en el sector de la construcción.

Hay diversos factores socioeconómicos que pueden afectar a esa evolución en el peso del alquiler: la renta permanente de los individuos; el coste de uso, es decir, la relación entre el precio de compra y de alquiler de vivienda; las restricciones financieras; la fiscalidad o la demografía (como la proporción de personas jóvenes o de parejas casadas). Es evidente que, desde la perspectiva de un individuo (un potencial comprador o inquilino), esos motivos pesan a la hora de decidir si comprará una vivienda u optará por alquilarla. También pesan en los propietarios, que podrían decidir poner su vivienda en el mercado de alquiler o no.

La intuición nos indica que, junto a esos factores socioeconómicos, también es importante la seguridad jurídica y, para lograrla, se necesitaría un buen funcionamiento del sistema judicial. El alquiler de una vivienda implica una relación sostenida en el tiempo entre inquino y propietario. En presencia de un sistema judicial ineficaz y, por lo tanto, en virtud de acuerdos contractuales poco controlados, algunos inquilinos podrían decidir incumplir sus obligaciones contractuales, como el cuidado de la propiedad o el pago de la renta. Esas circunstancias implicarían una reducción de los beneficios del propietario y cabría pensar que algunos propietarios podrían decidir abandonar el mercado de alquiler cuando se les enfrenta a un entorno de inseguridad.

Lejos de esa intuición, es legítimo intentar comprobar si la “seguridad jurídica” se refleja en los datos del mercado de alquiler de forma efectiva. Afortunadamente, la “seguridad jurídica” puede ser estudiada estadísticamente utilizando información judicial. Concretamente, el análisis de los datos del Consejo General del Poder Judicial permite construir una medida de congestión judicial. Esa medida relaciona la carga de trabajo pendiente (o nueva) de los órganos judiciales con su capacidad de resolver litigios. Su análisis pone de manifiesto que existen diferencias entre provincias y que también existen diferencias entre la fase de “declaración” y la de “ejecución”.

Teniendo en cuenta estadísticamente el impacto del funcionamiento del sistema judicial y el de otras variables de interés que pudieran afectar al mercado de vivienda (como el mencionado coste de uso de la vivienda o la densidad poblacional) se comprueba que, efectivamente, una mayor tasa de congestión judicial resta atractivo al mercado de alquiler. Más en concreto, la fase que realmente tiene efectos en el mercado sería la de ejecución y no la de declaración.

La conclusión del análisis econométrico es que los propietarios evitan el mercado de alquiler cuando no pueden hacer cumplir sus contratos. Es decir, la tasa de propiedad aumenta si hay ineficacia judicial.

Un aumento de un punto en la tasa de congestión judicial en las ejecuciones aumentaría la cuota de la propiedad en alrededor de 0,14-0,16 puntos porcentuales. Así, tomando el ejemplo de Madrid, hablamos de alrededor de 3.400 viviendas que se pierden en el mercado de alquiler. Barcelona perdería alrededor de 3.100 viviendas y Valencia alrededor de 1.400.

Esta discusión proporciona un motivo para mejorar la eficacia del sistema judicial, al menos con el fin de desarrollar el mercado de alquiler. Esa conclusión está de actualidad en tanto que, en términos generales, el advenimiento de la pandemia por el COVID-19 en 2020 probablemente incrementará el número de litigios que lleguen al sistema judicial. A su vez, una mayor litigación es probable que aumente la congestión del sistema judicial, reduciendo su rendimiento.

Si se desea ampliar la información discutida en esta entrada puede consultarse el Documento de Trabajo del Banco de España Nº 1025 y el artículo “Is judicial inefficacy increasing the weight of the house property market in Spain? Evidence at the local level” publicado en SERIEs-Journal of the Spanish Economic Association, disponible pinchando aquí.

 

NOTA:

[1] Las opiniones y las conclusiones recogidas en este artículo representan las ideas del autor, con las que no necesariamente tiene que coincidir el Banco de España o el Eurosistema.

Instrumentos para restablecer el equilibrio en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda

La pandemia mundial causada por el Covid-19 ha convertido en protagonista del día a día de los abogados el análisis de las posibles formas de paliar sus efectos negativos en las relaciones contractuales. En el presente artículo intentaremos abordar los instrumentos jurídicos que podrían ayudar a minorar las consecuencias negativas que esta dramática situación está teniendo en las relaciones contractuales y en especial, en los contratos de arrendamiento de local de negocio, sector duramente afectado por esta situación.

Entre las medidas adoptadas por el Gobierno en los diversos Reales Decretos publicados durante el Estado de Alarma, se incluyen posibles moratorias o condonación temporal de la renta pactada en contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Sin embargo, lo cierto es que su aplicación dependerá de los acuerdos alcanzados por ambas partes en cada caso que, además estarán -como no puede ser de otra forma-, condicionados por las concretas circunstancias de cada una de ellas.

Por ello, no es algo descabellado afirmar que estas medidas que nacen con una clara vocación temporal, serán en muchos casos insuficientes y no contribuirán a paliar las duras consecuencias y efectos y corregir el desequilibrio prestacional que esta grave situación causará en este tipo de contratos.

Ante esta situación, son constantes las referencias que nos encontramos a la tan famosa “Rebus sic stantibus”, cuyo protagonismo se ha convertido en habitual en las conversaciones de los abogados con sus clientes. Sin embargo, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo su aplicación debe ser restrictiva y subsidiaria, lo que hace que debamos ser cautelosos, al menos por ahora, en su posible alegación.

En primer lugar, debemos recordar que la “rebus sic stantibus” es un instrumento jurídico de creación jurisprudencial en virtud del cual se permite a las partes de un contrato fundamentalmente de tracto sucesivo (aunque existen excepciones), minorar o en su caso exonerarse del impacto negativo de un riesgo contractual no concretado en el momento de formalizar el contrato, que se materializa mediante la ocurrencia de circunstancias extraordinarias y no previsibles, que no pueden ser imputables a ninguna de las partes.

Supone una excepción al principio pacta sunt servanda y su fundamento radica en la afirmación de que la concurrencia de circunstancias extraordinarias e imprevisibles hacen que el cumplimiento de las obligaciones para una de las partes sea excesivamente oneroso, rompiendo el equilibrio económico del contrato y causando así una clara desproporción respecto a las obligaciones de la otra parte, lo que obliga a modificarlo (para restablecer el equilibrio de las prestaciones) o resolverlo poniendo fin a la relación entre las partes, cuando el restablecimiento del equilibrio no es posible.

Aunque siempre se ha caracterizado por su aplicación subsidiaria (cuando no existan otros medios que permitan solventar el equilibrio prestacional), desde las conocidas SSTS de 30 de junio y 15 de octubre de 2014, el Tribunal Supremo ha tendido a flexibilizar su aplicación, afirmando que si bien siempre se deberán tener en cuenta las circunstancias del caso concreto, debe tenderse a su aplicación prudente, pero normalizada.

Sentado lo anterior, la situación absolutamente excepcional en la que nos encontramos podría empujar a considerar la más que posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a contratos de arrendamiento de locales comerciales, negocios de hostelería o restauración, cuya actividad actualmente se encuentra suspendida desde la entrada en vigor del Real Decreto 463 de 14 de marzo de 2020, que declaró el Estado de Alarma. Sin embargo, el recurso a su aplicación debe ser al menos por ahora, prudente y ponderado.

La reciente Jurisprudencia existente sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto de vivienda aborda en su mayoría, situaciones acaecidas tras la crisis económica de 2008. En estos casos, a pesar de que las sentencias antes señaladas apelaban a la normalización en la aplicación de este instrumento jurídico, ésta no puede convertirse en automática, sino que deberán ser analizadas las circunstancias concretas de la relación contractual, el carácter imprevisible o extraordinario del evento, así como que su incidencia en la relación contractual haya causado un verdadero desequilibrio en las prestaciones de las partes que haga excesivamente onerosa el cumplimiento de sus obligaciones para una de ellas.

Especialmente cautelosos debemos ser con su posible aplicación en aquellos contratos de arrendamiento en los que las partes pactaron un mecanismo de fijación de la renta con un componente variable supeditado a determinadas circunstancias económicas, como pueden ser los ingresos, facturación o volumen del concreto negocio desarrollado en el inmueble arrendado.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2019 (RJ 2019/146) rechazó su aplicación al considerar que con la inclusión de un mecanismo de determinación de la renta en función de los ingresos que la arrendataria obtuviese del negocio explotado en el inmueble arrendado, las partes sí tuvieron en cuenta una posible caída de los ingresos motivada por cualquier circunstancia, que incidiría directamente en la renta, permitiendo su ajuste y, por tanto, el mantenimiento del equilibrio de la relación contractual.

Además, también deberá prestarse especial cautela en aquellos casos en los que, aunque las partes hubieran acordado una larga vigencia de la relación contractual, se hubiera incluido un mecanismo para permitir a la arrendataria poner fin a la relación contractual tras un periodo inicial de obligado cumplimiento a cambio del pago de una indemnización. En estos casos el Tribunal Supremo ha considerado que dicho pacto es “un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resulta económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato”, por lo que su existencia en el contrato permitiría afirmar que las partes sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que la parte arrendataria pudiera poner fin a la relación contractual en caso de que la evolución económica del negocio explotado en el inmueble arrendado no fuera la esperada –por cualquier causa-, lo que impediría la aplicación de la rebus sic stantibus, al desaparecer el carácter de suceso imprevisto.

Otro posible instrumento para paliar los efectos adversos de la gravísima situación que atravesamos en los contratos de arrendamiento de local de negocio a través de la rebaja de la renta, es la aplicación analógica del artículo 1575 del Código Civil. Dicho precepto establece la posibilidad de que el arrendatario de fincas rústicas pueda solicitar una rebaja de la renta “en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario”, enumerando de forma expresa como casos “fortuitos extraordinarios” eventos como “el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

El Tribunal Supremo ha valorado la aplicación analógica de este precepto a arrendamientos de local de negocio, considerando que para ello deberán concurrir los siguientes requisitos: (i) deberá tratarse de arrendamientos de bienes productivos; (ii) la pérdida no puede deberse a los riesgos propios del negocio, sino que ésta debe ser provocada por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, determinando como tales aquellos que por su “misma rareza no hubiera podido ser previsto por las partes” y, por último, (iv) que la pérdida de frutos sea de más de la mitad de los mismos.

Atendiendo a lo anterior, éste podría ser un instrumento aplicable a muchos contratos de arrendamiento de locales en los que se explotan negocios directa y duramente afectados por la situación en la que nos encontramos, pues podría permitir de forma eficaz minorar los perjuicios para ambas partes contratantes, el restablecimiento del equilibrio contractual y la continuidad del negocio explotado.

Como conclusión, no queremos dejar de advertir que los mecanismos aquí analizados son solo algunos de los instrumentos jurídicos disponibles para tratar de restablecer el equilibrio en los contratos de arrendamiento para uso distingo de vivienda. Y por supuesto, su aplicación práctica dependerá de las concretas circunstancias de cada caso y en particular de lo pactado por las partes en el contrato. Con todo, conviene extremar la prudencia, porque aún está por ver cuál será la evolución de la jurisprudencia en esta materia, y por el momento es difícil saber qué ocurrirá en todos aquellos supuestos que terminen siendo enjuiciados por los tribunales.

Consecuencias de la inactividad legislativa en materia de arrendamientos de local de negocio: hacia un colapso en los tribunales y disparidad de criterios judiciales

La pandemia COVID-19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como es el caso, de los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

En la mayoría de los casos estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes conforme al principio de libre autonomía de la voluntad que juega sin restricciones en contratos entre propietarios y empresarios con los únicos límites del art. 1255 del Código Civil.

Por lo que respecta a contratos de alquiler de local de negocio dicha impacto se puede materializar en el caso concreto en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de la imposibilidad total de realizar de forma temporal la actividad económica en la finca arrendada por imperativo legal (art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19),

Ninguna solución ha previsto hasta la fecha al respecto el Gobierno, que si bien ha aprobado un paquete de medidas legales para tratar de paliar o aminorar los perjudiciales efectos económicos de la crisis sanitaria del COVID-19 en los hogares españoles, especialmente en aquellos más vulnerables (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19), ninguna medida legal ha adoptado respecto de los arrendamiento de uso distinto de vivienda.

Sea como fuere, lo deseable sería que el legislador se pronunciara sobre cuál es su posición en este tema, en lugar de ignorarlo como si la problemática no existiera. Si no quería hacer regulación extraordinaria alguna para el caso podría haberlo expresado en la Exposición de Motivos del RDL 11/2020.

Ante esta incertidumbre jurídica sobre asignación de riesgos procedentes de un suceso de fuerza mayor y ante la falta de cobertura legal en nuestro sistema que solucione esta problemática, el arrendatario perjudicado podría exigir la suspensión o la modificación del contrato, o en el peor de los casos, la resolución del mismo.

La pregunta que se hacen los arrendatarios afectados por la suspensión de actividad es si tienen derecho a exigir una rebaja de la renta, la suspensión del contrato, o en su caso, la resolución del mismo.

A pesar de la buena voluntad de las partes para alcanzar acuerdos transaccionales, serán lamentablemente muchos los casos en que no sea posible dicho acuerdo y las partes se verán abocadas a acudir a los tribunales para solucionar la contienda fruto de la gran incertidumbre jurídica sobre la materia.

Una vez más el legislador se enfrenta al problema sin haber hecho los deberes, y no será por el gran trabajo de los expertos que han aconsejado incansablemente al Gobierno de turno la necesidad de modernizar nuestro Código Civil, como la Propuesta Modernización Cc de la Comisión Gral. Codificación  (art. 1191) y la Propuesta de Código Civil de la Asociación de Profesores de Derecho Civil (art. 518-12), pero está claro que la reforma del Código Civil no es ni será nunca una prioridad política mientras nuestros representantes tengan una visión cortoplacista y electoralista. A nadie se les escapa que el anuncio de modernizar el Código Civil es una medida poco atractiva en un programa electoral.

Mientras que nuestros países vecinos (Francia, Italia, Alemania, Holanda) llegan a esta problemática con sus Códigos Civiles debidamente preparados y modernizados – habiendo regulado la figura de la cláusula rebus sic stantibus para hacer frente a esta pandemia global –, es más varios de ellos incluso habiendo previsto regulaciones ad hoc para esta problemática (Alemania, Francia), nosotros carecemos de cobertura legal si quiera a modo de norma general.

Téngase en cuenta que nuestro Código Civil ni si quiera prevé qué sucede en un contrato con obligaciones recíprocas con la contraprestación de la otra parte del sinalagma que seguía siendo posible cuando la prestación de hacer resultare legal o físicamente imposible (art. 1184)[1].

El único marco jurídico del que disponemos para abordar la compleja cuestión es un conjunto de sentencias contradictorias, cambiantes y con un soporte sistemático difuso consistente en una mezcla de principios legales e interpretativos de nuestro derecho contractual relativos a las exigencias de la buena fe contractual de los arts. 7 y 1258 del Cc de justicia conmutativa del art. 1289 del Cc.

Como dice el Excmo. Magistrado del Tribunal Supremo y Catedrático Francisco Javier Orduña Moreno, nos encontramos inmersos en un “un contexto social y económico que está en modo rebus[2].

En palabras del Excmo. Magistrado del Tribunal Supremo, Antonio Salas Carceller[3], no estamos ante una laguna normativa en sentido técnico pues el contrato de arrendamiento de local de negocio tiene una regulación completa en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El ejecutivo le ha pasado la pelota al poder judicial. Una pelota que se está haciendo inmensa y que colapsará los juzgados si no se adoptan medidas legales urgentes al respecto.

A ello hay que sumarle la complejidad del asunto en cuestión que bien seguro comportará una gran disparidad de criterios entre los jueces, que básicamente se pueden resumir en los dos siguientes: (i) la tesis más rigorista que reconoce el derecho al arrendatario a exigir una suspensión – total o parcial – de la obligación de pago de la renta en aquellos casos en que el arrendatario se ha visto obligado a suspender – total o parcialmente – la actividad en el local arrendado por imperativo legal aplicando para ello la teoría del reparto de riesgos de nuestro Código Civil en el sinalagma del arrendamiento de finca (“periculum est locatori”) y que ha sido ya defendida por la doctrina más autorizada de forma contundente (Carrasco Perera, A.[4]) y (ii) la tesis que apuesta por una interpretación basada en el principio de equidad y que bajo la cobertura de la cláusula rebus sic stantibus habilitará al juez para integrar el contrato introduciendo medidas correctoras como la quita o rebaja en la renta aplicable al contrato, o la prórroga o moratoria en su pago, tratando así de hacer un reparto del riesgo equitativo entre las partes. Esta segunda opción, a mi modo de ver, es peligrosísima pues no tenemos que olvidar que los jueces y tribunales están sometidos al imperio de la ley y no pueden fallar en equidad, a pesar de que no hacerlo comporte hacer recaer en la parte perjudicada un riesgo de carácter totalmente imprevisible, pues aunque el camino de la reclamación de responsabilidad patrimonial de la administración por la medida legal adoptada que lesiona el derecho de propiedad sea un camino tortuoso y lento, el arrendador perjudicado no debe descartarlo y no le quedará otro remedio que explorarlo para ser resarcido del perjuicio sufrido.

[1] ORTI VALLEJO, A.; “Apunte sobre la suspensión de la obligación de pago de la renta de los locales de negocio a los que se les ha prohibido la apertura de sus establecimientos como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el COVID-19”, Centro de Estudios de Consumo, 2020.

[2] “Cláusula Rebus. STS 156/2020, de 6 de marzo. Distinción entre contratos de “larga y corta duración”. Una clasificación carente de rango o de categorización aplicativa: inoportuna y fuera de contexto social”, Revista Vlex, Ed. Vlex, 2020.

[3] SALAS CARCELLER, A., “Cláusula rebus sic stantibus y arrendamiento de local de negocio. La posible suspensión del contrato”, FUENTES-LOJO RIUS, A. (Coord.), Actualidad Civil, Ed. Wolters Kluwer, 2020.

[4] “COVID-19 y efectos contractuales”, GA – P (Análisis, marzo 2020, https://www.ga-p.com/publicaciones/covid-19-y-efectos-contractuales/).

 

Una propuesta sobre arrendamientos: que el arrendador que aplace o condone la renta pague menos por IRPF

Uno de los casi infinitos temas candentes con la pandemia es cómo abordar la cuestión de los arrendamientos. Hay quienes propugnan una intervención legal estableciendo una moratoria en el pago, es decir, hacer que los propietarios se vean impedidos de reclamar el cumplimiento de los contratos válidamente firmados, propuesta que se comentará en otro post del blog, pero que en todo caso me parece de muy dudoso encaje constitucional. Y en ningún caso puede ser el Estado de Derecho una de las víctimas de esta pandemia.

 Se habla también, y mucho, de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el sentido de este post, que tiene también sus dificultades teóricas y de ejecución práctica.

 Mi propuesta va por otro camino y es muy sencilla: establecer un estímulo para que el propietario arrendador se muestre favorable a aplazar al arrendatario el pago de rentas, o incluso condonárselas parcialmente. Y el estímulo sería, sencillamente, que por esas rentas aplazadas pagara menos en el IRPF de lo que pagaría si las hubiera cobrado en su plazo. 

De hecho, ya se están produciendo muchos aplazamientos y rebajas en renta aceptados por el arrendador, de lo que se trata es de estimularlos a gran escala.

 Una medida así creo que tiene varias ventajas:

Es muy sencilla de implementar, y perfectamente entendible por sus destinatarios.

No elimina derechos del arrendador, medida de dudoso encaje en nuestro ordenamiento.

Para el arrendador, supone que pueda quizá conservar al arrendatario, que en el caso de locales podría perder con mucha facilidad.

Trata de mantener este tejido de los arrendamientos durante este periodo tan excepcional.

Para los arrendatarios es un alivio evidente, sin tener que enfrentarse al arrendador, en una situación tan extrema como ésta.

Se evita la judicialización.

Y para Hacienda, aunque recaude menos, habrá contratos que se mantengan y que en otro caso  desaparecerían del todo (con lo que también caería la recaudación).

Propongo el siguiente texto para un futuro Real Decreto Ley, obviamente sujeto a todo tipo de consideraciones y correcciones (no soy un fiscalista), es simplemente una aportación al debate. La propuesta se refiere al IRPF pero obviamente es adaptable al caso de que el arrendador sea persona jurídica:

a) En caso de que por acuerdo entre arrendador y arrendatario el pago de las rentas devengadas en el año 2020 se aplazaran por completo un mínimo de tres meses, o se fraccionaran para ser pagadas en un mínimo de seis plazos mensuales a contar desde su devengo, el rendimiento neto positivo de esas cuotas aplazadas o fraccionadas, calculado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, se reducirá en un 50 por ciento.

 Esta reducción es compatible con la establecida para los arrendamientos de vivienda en el artículo 23.2 LIRPF y se aplica sobre el rendimiento neto positivo resultante de esa primera reducción.

 b) En caso de que el arrendador renuncie a percibir al menos el 50%  de  una o varias rentas devengadas durante el 2020, el rendimiento neto positivo de cada parte de renta percibida, calculado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, se reducirá en el 100 por ciento. La parte renunciada de la renta no tributará por ningún concepto fiscal.

c) Lo dispuesto en los anteriores puntos a) y b) será aplicable a todo tipo de arrendamientos de bien inmueble, cualquiera que sea el tipo de inmueble arrendado.

 

Comentarios:

 Punto a): Si el arrendador accede a aplazar el pago por completo, dando un respiro al arrendatario, o incluso si lo fracciona en varios meses, tendrá una rebaja en el IRPF en forma de reducción del rendimiento neto positivo. Es decir, fiscalmente le saldrá más barato que si lo cobra en su momento. Las cifras de meses, tres, seis, o los porcentajes de reducción, 50% sobre lo ya reducido en su caso si se trata de vivienda, los he puesto como muestra y ejemplo, no obedecen a ningún cálculo específico.

Punto b): Si el arrendatario perdona al menos la mitad de la renta al arrendatario, entonces la parte que finalmente cobre no tendrá ningún coste fiscal (ni la parte condonada, por supuesto). Igualmente los porcentajes son a modo de ejemplo.

En ambos casos, el acuerdo entre arrendador y arrendatario se debería plasmar en un documento que contuviera la modificación del contrato en ese sentido, escrito y firmado por los dos, a los efectos de justificarlo posteriormente ante Hacienda (de igual modo y por parte del arrendador se deberá conservar el comprobante de los cobros efectuados según las nuevas fechas acordadas).

Punto c):  No es solamente para viviendas en el modelo que propongo, sino para todo arrendamiento de inmueble, sea de locales, garajes, fincas urbanas y rústicas en general sean de primera necesidad o suntuarias, se trata de mantener como sea esos contratos, de impedir la destrucción de tejido económico dado que vamos a entrar en una economía de guerra, y todo lo que se consiga mantener, suma.

 

La regulación de los arrendamientos urbanos, cada vez más franquista.

El pasado día 13 se celebraba en el Consejo General de la Abogacía una interesantísima Mesa Redonda. Organizada por la Fundación Hay Derecho, contó con la participación del economista Juan S. Mora-Sanguinetti, del Director de la Cátedra de la UNESCO de vivienda y Catedrático de la Universidad Rovira i Virgili Sergio Nasarre-Aznar, del abogado especialista en arrendamientos Alberto Torres, del Subdirector General de Suelo, Información y Evaluación del Ministerio de Fomento, Miguel Baiget, y de la Vicepresidenta de la Fundación y Catedrática de la Universidad Complutense Matilde Cuena.

Sentí satisfacción por haber podido asistir a un evento admirable en el que el régimen de los arrendamientos urbanos pudo contemplarse desde la perspectiva económica, desde la importante herramienta del Derecho comparado, desde las dificultades que comporta en el ámbito de los litigios entre particulares y desde el Derecho civil, puro y duro. Noté como si el representante del Ministerio se sintiera un poquito acorralado, pero en realidad él quería escuchar propuestas, con mucha deportividad. Pero también sentí una suerte de regusto amargo por los avatares que una materia tan sensible ha tenido en nuestro país a lo largo del último medio siglo. Y se me ocurre una manera de invitar a que el legislador recapacite, o en su caso, que derogue sin paliativos el Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo. O al menos, que derogue alguna de sus piezas. Esa manera es la que se resume en el título que he querido dar a este post.

En efecto, los avatares que ha conocido la legislación española en materia de arrendamientos urbanos, desde la sobreprotección inicial del arrendatario en los años sesenta del pasado siglo hasta la sobreprotección actual arroja la conclusión típica de la ley del péndulo: estamos como estábamos.

Cuando inicié mi andadura universitaria en los años ochenta, recibí en mi despacho de la Facultad de Derecho de Cáceres la visita de un señor que estaba bastante bien informado, dentro de lo que cabe. Tenía una casa en Plasencia, por la que pagaba un IBI y unos gastos de comunidad que multiplicaban por catorce las pesetas que recibía de su inquilino. Era de renta antigua y tenía prórroga forzosa. Sometido el contrato a la normativa arrendaticia de 1964, «¡¡mi casa nadie la quiere ni regalada!!». «¡¡Don Mariano, me han dicho que aunque le mate, me va a dar lo mismo!!», añadía aquel abuelete, todo compungido. En efecto, la casa estaba habitaba aún por la “primera generación de inquilinos”. Cuando por la tarde tuve que explicar en clase la diferencia entre derechos de crédito y derechos reales, advertí a los alumnos que por mucho que al arrendamiento haya figurado siempre entre los primeros en los programas de la asignatura de Derecho civil II, la verdad es que había arrendamientos que, para el propietario, pesan más que un derecho típicamente real. Al menos el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario…

Después vino la liberalización del Decreto Boyer y la LAU de 1994, y las sucesivas reformas de 2013 y la de ahora. Y entre medias, las ocurrencias de personalidades como José Luis Rodríguez Zapatero, el PresidentJosé Montilla, la Ministra María Antonia Trujillo, o la hasta hace unos días Alcaldesa Manuela Carmena, sobre cómo combatir eso tan feo de que una persona viva en una casa y tenga alguna más, pero desocupada. En 2007 tuvimos una ley catalana que contenía conceptos como “vivienda”, “vivienda principal”, “vivienda secundaria”, “vivienda sobreocupada”, “infravivienda“, y también “vivienda vacía”), que es “la que permanece desocupada durante un término superior a dos años sin causa justificada”. En su momento, el “proyecto Montilla” preveía que al dueño se le sancionara con la llamada “expropiación del usufructo”.

Y teníamos en aquellas fechas también al Departamento de Vivienda del Gobierno vasco abogando por una Ley de Vivienda que gravara con un mínimo de 9 euros el IBI de los inmuebles “que, sin causa justificada, se encuentren sin morador durante un año ininterrumpido”; y también teníamos aquella Ordenanza del Ayuntamiento de Sevilla que gravaba con un recargo del 50 por 100 a “los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente”.

Menos mal que desde la Generalitat se hartaron de anunciar que las rentas de ese “usufructo expropiado” celebrado por la Administración irían a parar al dueño. Pero de ser así, no se entendía bien por qué había que pagarle antes el justiprecio por una expropiación que no es de la propiedad sino del usufructo temporal, es decir, de los provechos o rentas que dé la cosa. ¿O es que era tan generoso el Gobierno catalán que lo que quería era pagar dos veces a ese oprobioso dueño insolidario al que previamente se le ha enviado una declaración de incumplidor de la función social de la propiedad? Probablemente sucedía, simplemente, que el autor de aquel Proyecto de ley no sabía lo que significa la palabra usufructo. A lo mejor se trataba de un simple arrendamiento forzoso, lo que nada tiene que ver con esa payasadade la così dettaexpropiación del usufructo. Si era esto último, las rentas serán para la Administración expropiante. Si hay arrendamiento forzoso, serán para el dueño, pero no debería haber previo justiprecio.

Y si era esto, no se les habría ocurrido implantar semejante solución de haber sabido que ya estaba prevista en la legislación franquista del arrendamiento urbano. En efecto, el arrendamiento forzoso ya era una medida del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esta autorizaba en su Disposición Adicional Segunda al Gobierno para que, si las circunstancias lo aconsejaban, dispusiera por Decreto la adopción gradual, de una media como el “alquiler obligatorio de aquellas viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie”.

Pero estas y otras tropelías no les habrían ocurrido en Cataluña si hubieran tenido buenos asesores a tiempo. Tal vez si el profesor Nasarre hubiera nacido unos años antes. (su Cátedra UNESCO llegó bastante tiempo después; concretamente, fue creada por el Consejo de Gobierno de la Universidad Rovira i Virgili el 11 de julio de 2013).

Tantos vaivenes no van en la línea de dar con una normativa para que el arrendamiento sea algo fiable… Fiable para ese dueño timorato que, si quiere oponerse a que el contrato expire antes de tiempo (por ejemplo, porque se le casa un hijo), ha de haberse previsto en él desde el principio y de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. Ese dueño timorato que, como se dijo en la Mesa Redonda, tiene ante sí como mal menor el de que el arrendatario no le pague. Porque lo peor de todo es que allí se queda, con el proceso de desahucio suspendido, si los servicios sociales aprecian la “situación de vulnerabilidad”.

Pero si no quieres taza, toma taza y media, porque como dijo allí Matilde Cuena, que sepa una cosa ese señor que, para complementar su exigua pensión de viudedad, busca un inquilino como quien anda buscando a Nemo: no hay manera humana de averiguar si el “candidato a inquilino” es solvente (pues en este país, faltando los ficheros de solvencia positivos, solamente se puede saber quién es mal pagador, pero no se sabe quién es buen pagador), así que, por si acaso no lo es, van a poderse pactar en el contrato garantías adicionales a la fianza arrendaticia… ¡¡pero esas garantías adicionales no podrán suponer más del doble de la mensualidad de renta!!

En fin, «¡¡tenemos que okupar!!», se escuchaba decir a Pablo Iglesias hace unos pocos de años en un vídeo que se hizo viral. De hecho, María Antonia Trujillo, profesora de Derecho constitucional, tenía razón… Los okupas hacen uso de una forma de vida alternativa. Una alternativa cultural y vital…

Pero una alternativa que, casualmente, es delictiva. Y es justo lo que suele pasar con los delincuentes: efectivamente, una alternativa es respetar al prójimo, respetar la propiedad de los demás, pagar los impuestos y trabajar para poder comprar lo que a uno le dé la gana. La otra es matar, robar, defraudar a Hacienda o, como planteaba la señora Ministra, ocupar una vivienda ajena sin pagar un céntimo. Es, en efecto, una simple cuestión de formas alternativas de vida.

Señores Sánchez e Iglesias: los extremos se tocan. Es verdad que en 2019 han refrenado algunas ansias intervencionistas que no se refrenaban hace diez años. Pero a mí, por mi parte, me toca apelar a la fiebre derogatoria de la Ley de la memoria histórica para hacerles ver que determinadas soluciones tan sesudamente diseñadas para el arrendamiento urbano en nuestro país ya se les habían ocurrido a los Gobiernos nada democráticos de cierto General que veraneaba en el Pazo de Meirás y pasaba los inviernos en El Pardo.

Tal vez así reaccionen…

El nuevo RDL 7/2019 garantiza un acceso a la vivienda más asequible y estable

Tras la derogación del efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno en funciones aprobó el pasado 1 de marzo un nuevo real decreto ley de reforma de, entre otras materias, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El espíritu de este nuevo texto legal es recuperar las medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018 e impulsar nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa al dominio de acceso a la vivienda real y no residual.

Como ya denunciamos en su día en este blog en el post titulado “Una reforma de la Ley de arrendamientos urbanos que vulnera los principios básicos del derecho a la vivienda”,la frustrada reforma se quedó muy lejos de adoptar las medidas necesarias para dotar al inquilino de vivienda de las “condiciones mínimas de estabilidad y seguridad”que enunciaba el Preámbulo de dicho Real Decreto Ley.

Para conseguir dicho objetivo era preciso implementar nuevas medidas legales, algunas de las cuales, encontramos en este segundo RDL 7/2019, y que resumidamente consisten en lo siguiente:

1.Volver al criterio de la publicidad legal para garantizar la eficacia del contrato de arrendamiento de vivienda frente a terceros aun cuando no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, al menos por el tiempo de duración legal mínimo de los cinco y siete años si el arrendador es persona jurídica, en idéntico sentido a la regulación vigente con anterioridad a 2013.

Recordemos que el criterio de la publicidad registral fue una novedad de la liberalizadora y tan criticada Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, imponiendo mediante el ahora derogado art. 7.2 de la LAU el principio de “venta quita renta” del art. 1571 del Código Civil sin tener en cuenta que más allá de estar ante un contrato de arrendamiento de bien inmueble, estamos ante una vía de acceso del ciudadano a la vivienda.

Con esta medida legal se otorga más seguridad al inquilino de vivienda sin que ello redunde en un mayor coste económico para el ciudadano para acceder a la vivienda por la vía del arrendamiento,

2.En esta misma línea de fomentar la asequibilidad del acceso a la vivienda, se introduce un último párrafo en el art. 20 de la LAU que establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador si este fuere persona jurídica.

Si bien el RDL 21/2018 contemplaba la misma medida, en dicha redacción anterior no se configuraba la norma como imperativa ya que se permitía el pacto en contrario en el contrato, al utilizar el legislador los siguientes términos que ahora ya no contiene el texto legal recién aprobado: “salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario”.

Esta medida busca terminar con una práctica habitual en el mercado de alquiler de vivienda español que el arrendatario asuma el pago de los honorarios de gestión, preparación y redacción del contrato de arrendamiento, comúnmente conocidos como gastos de gestión inmobiliaria para garantizar un acceso asequible a la vivienda del ciudadano por la vía del arrendamiento.

Como veremos en el punto siguiente, en el ámbito procesal se ha acometido una importante reforma que permitirá al arrendatario de vivienda ejercitar su derecho a la tutela judicial efectiva sirviéndose de un tipo de proceso más ágil y económico que el que existía hasta la fecha en aquellos casos en que se produzcan abusos contractuales para el caso de que no se respete esta nueva norma imperativa de prohibición de repercusión de gastos de gestión inmobiliaria cuando el arrendador sea persona jurídica.

3.Se modifica el art. 249.1.6º de la LEC para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía, y no por el criterio de la materia, salvo para el caso de desahucios arrendaticios y las reclamaciones de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario, que seguirán tramitándose, con independencia de la cuantía, por juicio verbal conforme a lo dispuesto en el art. 250.1.1ª de la LEC.

Mediante esta novedosa modificación de carácter procesal que tanto venía reclamando la doctrina se termina con la desigualdad de armas procesales que existía en materia de arrendamientos, y que obligaba al arrendatario a acudir a un juicio ordinario para reclamar todo tipo de cantidades por ínfimas que fueran (ej. reclamación de devolución de fianza de 500 €), mientras que el arrendador podía acudir al juicio verbal en todo aun cuando la cantidad reclamada fuera superior a 6.000 €.

Si bien es cierto que el criterio de la materia en arrendamientos del anterior redactado del art. 249.1.6º de la LEC buscaba proteger al arrendatario para evitar las posibles indefensiones que se pudieran generar de tramitarse su demanda por un proceso de juicio verbal dada la complejidad de este tipo de procesos, ello ya no tiene razón de ser en virtud de la modificación legal de proceso de juicio verbal dada por la Ley 42/2015, de Reforma de la LEC, que ha eliminado a nuestro juicio dicho riesgo de posibles indefensiones para la parte actor.

Así mismo, cuando el arrendatario reclame cantidades no superiores a 2.000 €, podrá beneficiarse de la posibilidad de litigar sin abogado y procurador, en virtud de lo dispuesto en el art. 23.2.1º de la LEC.

Esta modificación legal permitirá aflorar litigios en materia de cláusulas abusivas en contratos de arrendamiento de vivienda – hasta la fecha prácticamente inexistentes pero no precisamente porque no existieran dichas cláusulas abusivas en muchos contratos -, al no deber tramitarse en muchos de los casos en adelante por juicio ordinario, garantizando así un ejercicio de la tutela judicial efectiva más asequible para el arrendatario.

4.Se establece una limitación legal al derecho de actualización de renta, de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC.

En todo caso, deberá pactarse expresamente en el contrato el derecho a actualizar la renta, ya que de lo contrario, esta quedará congelada por toda la duración del contrato.

La redacción dada por el RDL 21/2018 ya establecía esta limitación legal a la actualización de la renta pero exclusivamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria del art. 9 de la LAU, y no por toda la duración del contrato, y siempre y cuando se tratara de contratos de arrendamiento de renta reducida.

La voluntad del legislador con esta medida tan intervencionista es terminar con las cláusulas abusivas de escalonamiento de rentas o subidas porcentuales descontextualizadas de índices de mercado que alteran la necesaria equivalencia en las prestaciones a lo largo de la duración del contrato, y cuya nulidad ya fue declarada por el Tribunal Supremos en su día mediante la copiosa y abundante doctrina de la “ecuación prórroga renta”.

A mi juicio esta medida es desproporcionada y demasiado intervencionista, y generará el efecto contrario al querido por el legislador, de fomento de los contratos de larga duración – esto es, contratos de una duración superior a la de la prórroga legal -.

Los límites al derecho bilateral a actualizar la renta de los contratantes deben establecerse únicamente para los casos en que el contrato se encuentra en situación de prórroga legal obligatoria, y no para aquellos casos en que las partes pactaron una duración contractual igual o superior a dicha prórroga, ya que la función de dicha limitación debe ser la de evitar la ineficacia de la prórroga forzosa.

Para garantizar el respeto a la función esencial del derecho bilateral a la actualización de la renta durante toda la duración del contrato – y no solamente durante la prórroga obligatoria del art. 9 de la LAU – hubiera sido suficiente con establecer en el art. 18 de la LAU un límite a la autonomía de la voluntad de las partes contratantes consistente en que el sistema de actualización libremente pactado deba garantizar la equivalencia de prestaciones.

5.Se refuerza la obligación del Letrado de la Administración de Justicia de incluir en la notificación del lanzamiento del desahucio el día y hora exactos en que se vaya a practicar, prohibiendo así la posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta.

Esta norma busca terminar con esta práctica anómala de los lanzamientos abiertos que se están practicando de forma excepcional cuando se ha intentado el lanzamiento en varias ocasiones, pero no ha sido posible porque las plataformas sociales anti desahucios lo han impedido.

Si bien los lanzamientos abiertos pueden tener su legitimidad en términos de justicia material en el caso concreto, es una práctica que vulnera las garantías procesales del demandado al negárseles el derecho a conocer cuándo van a ser lanzados de su vivienda.

La Observación General nº7 del Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales de la ONU prevé como garantía procesal en todo desalojo forzoso el derecho del afectado a conocer con en un plazo razonable la fecha prevista para el lanzamiento.

Aun cuando la técnica legislativa no es la idónea para legislar en una materia tan sensible como es la vivienda – lo ha evidenciado el daño causado a la seguridad jurídica con la falta de convalidación del RDL 21/20189 – urgía una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que tras la reforma de la Ley 4/2013 devolviera al arrendatario de vivienda la protección legal necesaria para que el alquiler sea una vía de acceso a la vivienda con las garantías mínimas de estabilidad y asequibilidad.

Si bien echamos en falta en este RDL 7/2019 medidas legales que incentiven la celebración de contratos de larga duración, como por ejemplo que el arrendatario corra con los gastos de conservación de la vivienda en esos casos, lo cual es una opción vetada conforme a la regulación actual que impone dicha obligación al arrendador sin admitir pacto en contrario, salvo por lo que respecta a las pequeñas reparaciones que son de cuenta del inquilino.

Esperemos que esta vez se convalide este Real Decreto Ley ya que nuestro sistema no resistiría otro golpe a la seguridad jurídica de este calibre.

Items de portfolio